Contrato de arrendamiento vencido.

El contrato de arrendamiento es uno de tantos contratos que existen en el mundo legal; me atrevo a afirmar que solo el tema de “contratos”, es tan grande que amerita un estudio tan amplio y prolongado que, aun así se concluyera, ya existirían nuevas modalidades de contratar que deberán ser estudiadas.

En el contrato de arrendamiento se mezclan muchos conceptos y tecnicismos legales de los cuales trataré de explicar brevemente los más importantes, partiendo de lo que mencionan las leyes de El Salvador.

¿Qué es el contrato de arrendamiento según el Código Civil Salvadoreño?

“Art. 1703.- El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”

El artículo continúa pero para efectos de esta entrada de blog, nos detendremos a analizar lo que se ha transcrito: primeramente el contrato de arrendamiento se da justamente entre dos personas que por la propia voluntad han decidido obligarse recíprocamente, pactando cláusulas o las reglas que definirán cómo ha de desarrollarse el arrendamiento; acá es donde se establecen desde cuándo y hasta cuándo durará el arrendamiento, el canon o pago de las cuotas de arrendamiento, las obligaciones que tiene cada una de las partes desde que inicie el contrato, entre otras cláusulas.

Otra de las cualidades del contrato de arrendamiento que debemos tener en cuenta es que las partes convienen en conceder la una a la otra “el goce de una cosa”, o bien “ejecutar una obra o prestar un servicio”. El caso más conocido es el de “gozar de una cosa”, refiriéndonos precisamente al contrato de arrendamiento de una casa para uso y habitación. 

En este caso hemos de tener en cuenta un subtema que tiene que ver con los derechos de Dominio y los derechos de Uso.

Dice el artículo 568 del Código Civil Salvadoreño: “Se llama dominio o propiedad el derecho de poseer exclusivamente una cosa y gozar y disponer de ella, sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.”.

Las personas que arriendan una casa para uso y habitación solo poseen el goce de la cosa, más no el dominio. 

Si mediante un contrato de arrendamiento se ha pactado el goce de la cosa el propietario no pierde ninguno de  sus derechos como tal en ningún momento, siempre y cuando exista el contrato de arrendamiento respectivo, o el que arrienda el inmueble reconozca la propiedad en manos de otra persona mediante acciones como el pago de un canon de arrendamiento, aun cuando se haya vencido el contrato o no exista contrato alguno.

Cuando un contrato de arrendamiento de una casa se ha vencido, lo recomendable es que se elabore un nuevo contrato apegado a la actualidad del negocio; si no hay nada que modificar el mismo contrato de arrendamiento firmado con anterioridad puede servir cuando se le ha pactado una cláusula de auto renovación. El contrato continúa sirviendo tal como se le había elaborado aun cuando se haya terminado el plazo originalmente pactado.

La propiedad del inmueble no se ve en peligro en ningún momento, siempre y cuando el dueño haga acciones de tal en el inmueble, es decir por ejemplo, que vaya a cobrar el canon de arrendamiento, que verifique el cuidado del inmueble por parte del inquilino, que a petición del inquilino se le hagan reparaciones al inmueble entre otras tantas acciones que demuestran la voluntad del propietario.

Personalmente recomiendo a los arrendatarios y arrendantes renovar sus contratos de arrendamiento para seguridad jurídica, de acuerdo al plazo estipulado en el contrato, además recomiendo solicitar al menos cada 3 años una Certificación Extractada en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas para verificar la situación jurídica del inmueble.

Hay un tema que trataré más adelante sobre la prescripción adquisitiva, que es un modo de adquirir las cosas, o dicho de otra manera, es una forma de hacerse dueño de las cosas que no son reclamadas por otra persona.

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