Diligencias de Remedición de inmuebles.

 Un propietario de un inmueble debe saber cuanto mide su bien raíz, El Salvador tiene un Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, donde se lleva un control de cada propietario y las dimensiones de los inmuebles; pero suecede muchas veces que la dimensión de un inmueble no coincide con lo que se establece en la Escritura de propiedad, con los datos que contiene el Registro y estos datos a su vez no cuadran con la realidad. Para eso los Notarios realizamos las denominadas Diligencias de Remedición de Inmuebles que consiste en un trámite de varios días, y varias gestiones para poder determinar legalmente la dimensión real de un inmueble.

La Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y Otras Diigencias, establece cómo se desarrolla este trámite de una forma muy general.

REMEDICIÓN DE INMUEBLES 

Art. 15.-Cuando por tener un inmueble rústico o urbano mayor o menor cabida que la consignada en su título o títulos de dominio, quisiere el interesado establecer legalmente la cabida real del inmueble, ocurrirá ante notario acompañando sus títulos y exponiéndole el objeto de su solicitud, con indicación de los nombres de los actuales colindantes del inmueble y de sus direcciones. 

El notario nombrará inmediatamente perito a un ingeniero topógrafo, ingeniero civil o técnico en topografía, a quien juramentará, y a continuación señalará lugar, día y hora para dar principio a la práctica de la mensura, citando a los colindantes por esquela y por lo menos con ocho días de anticipación a la misma, para que asistan, si quisieren, pena de nulidad de la diligencia si se omitiere la citación, aunque fuese de uno solo de los colindantes. 

En caso de una sucesión o copropiedad bastará con citar a un solo heredero o copropietario. El notario en compañía del ingeniero o técnico nombrado, y previamente a la diligencia de mensura, identificará el inmueble que se trata de remedir; luego el ingeniero o técnico procederá a la operación, observando las disposiciones pertinentes de la Ley de Ingenieros Topógrafos, excepción hecha del nombramiento de secretario. 

Si se presentase el incidente contemplado por el Artículo 7 de dicha Ley; el ingeniero o técnico llamará al notario para resolver la cuestión, y se procederá en definitiva como lo dispone dicho artículo. Terminada la remedida, el ingeniero o técnico rendirá un informe al notario, quien podrá hacerle observaciones y devolverlo a aquél para que lo modifique o amplíe.

El notario pronunciará resolución declarando que la medida real del inmueble es la contenida en el informe topográfico, el cual deberá transcribir íntegramente. De su resolución protocolizada, el notario extenderá testimonio y el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas respectivo deberá inscribirlo, si el inmueble tuviere antecedente inscrito. Las diligencias originales se entregarán al interesado.

Sí, es un trámite necesario, sirve para poder vender el inmueble, para poder heredar y repartir el inmueble, para poder hipotecar, para parcelar.

En Acorde Jurídico logramos determinar la cabida real de un inmueble, el costo variará de conformidad a la dificultad del trabajo, como puede ser un inmueble pequeño, una casa urbana, o extenderse como una misión más grande donde se habla de hectáreas de inmueble. 

La gestión tiene la intervención de ingenieros topógrafos, se ve involucrado, autoridades de catastro, entre otras gestiones.

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¿Comprarías una casa embrujada en El Salvador?

 ¿Comprarías una casa embrujada en El Salvador?

Al comprar una casa nos encontramos con múltiples situaciones, con la asesoría legal correcta y oportuna los riesgos de comprar un inmueble con problemas son pocos, no obstante existen situaciones que se alejan del control, y aunque parezca descabellado muchos compradores se han decepcionado de comprar un inmueble verificar en ellos un fenómeno paranormal, luego de vivir o pasar cierto tiempo en ellos. Esto es algo difícil de probar, difícil de detectar y sobre todo difícil de erradicar. Estas personas cuentan sus vivencias que para algunos rozan la locura, la extrema imaginación pero para quien la vive es completamente real.

Sí, sé que al escuchar esto o leer esto probablemente te sorprendiste, pero es un hecho que muchas personas compran un inmueble sin saber sí en ese inmueble ha sucedido un crimen, un suicidio, se ha practicado rituales y en consecuencia de ello el bien raíz se encuentra saturado de una energía que desemboca en fenómenos paranormales. ¿Por qué sucede esto, no lo sé, y soy el menos indicado para dar una respuesta a ello?. Como consecuencia la familia que se trasladó a vivir ahí, o quienes trabajan en esos inmuebles cuentan anécdotas increíbles, anómalas y raras que les causa afectaciones emocionales.

En El Salvador no existe un mecanismo legal que obligue a los vendedores de inmuebles a expresar al comprador si en ese inmueble que se vende sucedió algo o sucede algo relacionado con fenómenos paranormales; el comprador literalmente se juega la buena suerte. Y aunque parezca descabellado existe en el mundo un mercado para este tipo de negocios done sí se sabe plenamente que un inmueble está, digamos, “embrujado”, y quien los habita pueden experimentar fenómenos paranormales.

Al igual que en todo el mundo en El Salvador tenemos algunos sitios donde se sospecha la existencia de fantasmas: la casa de las águilas en Santa Tecla, la casa Guirola en la cordillera del bálsamo. También se cuentan historias de apariciones fantasmales en el teatro Nacional y Museo de Arte de El Salvador. Hay casas puestas en alquiler donde se sabe que ha sucedido masacres, o se rumora de haber sido el escenario de un crimen en el pasado; tengo la sospecha que quienes alquilan esos inmuebles no conocen la historia, no supieron de la noticia, o no le dan importancia a este aspecto. Noticia masacre en Santa Tecla

La imagen anterior corresponde a una casa ubicada en la Ciudad de Santa Tecla, conocida como la casa de las águilas, envuelta en muchos mitos urbanos, se dice que en ella vivía la familia Guirola, que tenían un pacto con el diablo y que en esa casa asustan. ¿comprarías esta casa?

Otro ejemplo es esta Noticia de suicidio. ¿Vivirías tu en una casa donde sabes que sucedió estas atrocidades?

Finalmente recomiendo escuchar este episodio del Pódcast "Enigmas sin resolver" para muestra que no es descabellado el punto aquí planteado. Escucha el Pódcast recomendado Aquí

Surge entonces la pregunta, ¿qué pasa si compro una casa, o alquilo un inmueble y no me dicen que en ese lugar se cometió un crimen, personas que realizaban ritos, o haber sucedido un suicidio? ¿puedo demandar por ocultamiento de esta información?.

Dudo mucho que prospere una demanda judicial demandando vicios ocultos en el negocio, en El Salvador no existe jurisprudencia al respecto, no hay legislación que proteja al comprador de un inmueble embrujado, y sobre todo no existe la voluntad siquiera de considerar viable una demanda por afectación emocional, por ocultamiento de información de este tipo al realizar un alquiler, una venta o compra de un inmueble embrujado. 

La recomendación está encaminada a buscar información de forma exhaustiva, consultando con vecinos y noticias; y a pesar de ello no puedo decir que es imposible obtener un resultado favorable en una acción legal que contenga a la base un argumento relacionado al engaño, estafa, o vicios ocultos en el negocio por experimentar fenómenos paranormales que afecten su estado anímico o emocional, esto porque ya existe jurisprudencia en otros sistemas legales, o países como estados unidos donde si se ha sentado precedente sobre situaciones de este tipo. 

La macabra historia de la mansión declarada embrujada por la justicia de Nueva York

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¿Se puede vender un inmueble hipotecado?

Sí, se puede, pero en la dinámica se ven involucrados más que el comprador y el vendedor. 

• Importante será examinar la documentación que se tiene, y solicitar una certificación extractada al Registro de la Propiedad.
• Es necesario determinar quién es el acreedor.
• Será importante determinar cuál es el estado de la deuda. Luego acercarse al acreedor e informarle que se va a poner en venta el inmueble para que esté enterado.
• Llegar a un acuerdo con el comprador del inmueble informándole de la situación legal de la propiedad.
• Una posible solución es que el comprador y el vendedor acuerdan una promesa de venta de inmueble, donde el comprador dá al vendedor un cheque certificado a nombre del acreedor de la hipoteca, por el monto total de la deuda, razón de la existencia de la hipoteca. De esta forma el dinero del comprador está yendo directamente a manos del acreedor hipotecario;
• Una vez pagada la deuda, el acreedor hipotecario deberá conceder la liberación de la misma en el Registro de la Propiedad. Este trámite dura aproximadamente unos 15 días hábiles y debe ser realizado por el vendedor del inmueble.
• Cuando ya no exista la hipoteca por haberse cancelado la deuda, el vendedor se encuentra en plena libertad para otorgar la venta de inmueble y trasladar el dominio y la propiedad al comprador, otorgando la escritura pública de compra venta ante Notario Salvadoreño.

Sí se puede hacer este tipo de negocios, es más tardado, hay más riesgos, porque requiere de confianza entre las partes y que cada acción se realice puntualmente cumpliendo con lo acordado.

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Los impuestos por transferencia de inmuebles.

En El Salvador cuando compras un inmueble tienes dos gastos que debes considerar:

1. El impuesto a la transferencia de bienes raíces
2. El arancel registral.

Son dos desembolsos diferentes pero que casi todos deben pagarlo.

El impuesto a la transferencia de bienes raíceses está regulado en la Ley de Impuesto sobre la Transferencia de bienes raíces, en específico el articulo 4 que ordena, en otras palabras, que todo aquel bien raíz que tenga un valor de venta superior a la cantidad de 250,000 colones o su equivalente en Dólares Estadounidenses: US$28,571.43, se le aplicará el 3% sobre el excedente en concepto de impuesto. 

Vamos a un ejemplo: si usted compra un inmueble que vale  US$30,000 deberá  restar los US$28,571.43 que son el techo establecido por la ley para el pago del impuesto, abajo de ese techo usted estaría exento del pago, pero en este ejemplo usted está comprando un bien raíz que vale treinta mil dólares. Hagamos la resta: 30,000 menos 28,571.43 igual 1428.57. Esta cantidad de 1428.57 es el excedente, lo que sobre pasa el techo para no pagar el impuesto. A esta cantidad de 1428.57 se la aplica el 3%, que la ley ordena se debe cobrar en concepto de impuesto a la transferencia del bien raíz. Esta operación sencilla se resuelve con una regla de tres simple, teniendo como resultado la cantidad de US$42.86 que serán los impuestos a pagar.

Si el inmueble se vendió por abajo de US$28,571.43, el comprador no pagará el impuesto a la transferencia del bien raíz, solamente los aranceles de registro.

Una vez pagado este impuesto puede usted llevar su escritura al Registro de la Propiedad donde deberá pagar el arancel registral que puede calcular en esta página de uso público: Cálculo de aranceles

En todo caso sugiero que consulte con su abogado de confianza detalles sobre cualquier trámite de este tipo que usted quiera realizar para que su compra sea sana, confiable, y rentable, alrededor de la compra de un inmueble hay otros asuntos de vital importancia que deben considerarse antes de dar el paso.

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Revista esta información:

Linkedin Abogado y Notario

Oscar Leonel Márquez Hernández

5 consejos para comprar un inmueble en El Salvador

 Ya está usted decidido a comprar un inmueble, pero quiere cubrir todas las posibilidades. Aquí van los 5 consejos legales que, como abogado y notario, he acumulado en cerca de 10 años de experiencia, abre bien tus ojos con estos consejos.

 

CONSEJO 1

Atento ¿de quién es el inmueble?

Todas las propiedades raíz de El Salvador deben tener un título legal que ampare su tenencia. Usted puede verificar quien es el dueño real de un inmueble  en el Centro Nacional de Registros. Hay una oficina central en San Salvador y una oficina en cada departamento. Para saber de un inmueble en específico usted debe obtener del vendedor la matrícula de inscripción; con este número usted puede averiguar en el CNR quién es el dueño inscrito. Y aquí la primera advertencia: si la persona que le está vendiendo no es el dueño usted está entregando dinero a un riesgo muy alto.

Hay propiedades que no tienen un registro, porque aún no se ha realizado el trámite correspondiente, entonces los propietarios solo tienen un título de dominio, una compra venta simple, donde el notario o funcionario ante quien se otorgó dice: advertí a los otorgantes que el presente instrumento no está inscrito pero se puede inscribir, bala bala bla... eso significa que con un proceso posterior usted podría inscribir en el CNR.

CONSEJO 2

Atento ¿es un Inmuebles con gravámenes?

Hay personas que quieren vender un inmueble de su propiedad pero no tienen luz verde para hacerlo, la ley establece que los bienes que tienen una hipoteca o cualquier otro gravamen no puede ser vendido, hay excepciones pero son muy raras. Si el inmueble que va comprar tiene una hipoteca inscrita, descártela, aunque el vendedor le diga que en cuestión de unas dos semanas habrá hecho la liberación de ese gravamen. No es cierto, un trámite de liberación de hipotecas o gravámenes pueden complicarse por años.

 

CONSEJO 3

Atento ¿el Inmuebles es de una lotificación no autorizada?

Es muy común que las empresas hacen los planos, dividen las parcelas, los lotes, los comienzan a comercializar, vendiéndolos a precios muy atractivos, con cuotas accesibles (he visto lotificaciones que venden a plazos una parcela de 80 metros cuadrados por Díez dólares al mes.

Estas lotificaciones comienzan a vender inmuebles sin tener la autorización de catastro del CNR ni haber realizado la parcelación conforme a las reglas legales. Lo correcto es que cada inmueble, cada lote, tenga su propia matrícula en el Centro Nacional de Registros, pero en el caso que nos ocupa, las empresas que venden estos inmuebles solo les brindan la descripción técnica del inmueble, aparentemente en regla. Al cabo de unos meses la sorpresa es que ninguno de os compradores puede inscribir a su nombre lo que compró porque compraron en el aire.

CONSEJO 4

Atento ¿Qué tal están con los impuestos?

Aquí nos dividimos en dos, vamos a averiguar cómo está el que me está vendiendo con el Ministerio de Hacienda, esto es fácil le podemos pedir una constancia de solvencia tributaria. Si la entrega le ponemos aprobado sino la entrega lo ponemos en advertencia. Una persona que no está solvente con el Ministerio de Hacienda, es probable que tenga problemas para vender un inmueble.

Segundo: vamos a solicitar al vendedor una solvencia municipal del inmueble que vamos a comprar. Un inmueble que esté pendiente de pago de sus tributos municipales no podrá ser inscrito en el Centro Nacional de Registros, registro de la Propiedad, y no habrá manera de saltar la ley al respecto. Es posible que el inmueble no está inscrito en el catastro de la Alcaldía pero vale la pena hacer una pequeña investigación sobre esto lleno  a la Alcaldía a indagar.

CONSEJO 5

Atento: ¿son transparentes con la información?

Finalmente si usted está negociando la compra de un inmueble y el vendedor o el propietario son quisquillosos, desconfiados, poco transparentes en brindar la información es suficiente razón para ponerlo en la zona de Advertencia. Cuando usted le pide información de la persona que le vende, información documental legible sobre los documentos de identidad, o los documentos de propiedad, o cualquier otro insumo que pueda aclarar sus dudas, es suficiente razón para no poner ese negocio como una opción viable. Es posible que no tenga todo en orden, es muy diferente cuando  fluye la información sin restricciones y claras pudiendo corroborar, investigar y desentrañar el negocio sin mucho esfuerzo.

 

CONSEJO ¡EXTRA!

Atento ¿con quién está negociando?

Posiblemente sea un comisionista, un agente de bienes raíces, en este caso tenga por seguro que le están cobrando más de lo que el propietario quiere por ese inmueble. Si usted hace negocios directamente con el propietario del inmueble, es posible que se ahorre un dinero.

También es posible que usted esté negociando con una persona delegada para hacer el negocio, es decir un apoderado, debe usted estar atento si esta persona tiene facultades para tomar decisiones en nombre del propietario; esto lo puede usted verificar solicitando que le muestre el Poder o mandato, que deben estar redactado por escrito con las formalidades que la ley establece, de lo contrario si le dicen que es que el dueño me ha dicho que la ponga a la venta y que consiga el cliente para que cuando ya esté todo listo el va a venir a firmar…. No, en ese caso absténgase, puede que esté hablando con alguien que no tiene facultades para vender y que no esté autorizado por el propietario.

Y por último le aconsejo encarecidamente que no entregue dinero si no está totalmente seguro de haber cubierto al menos estos 6 tips y mucho menos sin dejar por escrito el concepto de prima, adelanto, abono, enganche, reserva o lo que sea que esté pagando para asegurar el negocio.

Espero que estos consejos te sean de utilidad y puedan ayudar a una buena decisión. Gracias por escuchar el podcast o leer este blog.

Podcast:Audio de Podcast

¿Cómo ubicar un inmueble en El Salvador, sin tener una sola pista?

En todos las oficinas del Centro Nacional de Registro, así como en las Alcaldías Municipales suele haber una oficina de catastro que, en sencillas palabras, es la oficina que se encarga  de llevar un registro y localización de los inmuebles, en ella se busca detallar las medidas lineales y superficiales, la naturaleza de cada inmueble, su valor y productividad, su nomenclatura y demás características.

 

En específico, en el Centro Nacional de Registro existe una oficina catastral a la que todo ciudadano puede llegar a solicitar información sobre un inmueble. Si tu objetivo es averiguar si una persona tiene o no propiedades en El Salvador, debes pedir primero un Indice Registral, por el departamento en el que estas investigando. Luego con esa información que te brinden ahí puedes solicitar en catastro una ficha registral, y a su vez, solictar al técnico que te la entregue te explique cuál, de las parcelas ahí reportadas, es la que tu estás investigando.

 

Mediante una ficha catastral usted puede obtener información sobre la titularidad del inmueble, número de parcela, matrícula y otros datos importantes al momento de vender, donar, comprar o realizar cualquier otra acción legal relacionada con los inmuebles.

 

Con la ficha catastral usted no obtiene un resultado concluyente sobre el estado legal de una propiedad, pero si le puede dar suficientes pistas para iniciar un trámite determinado, por ejemplo, remedición de inmuebles, venta o compra de inmueble, reunión de inmueble.

 

Espero esta información te haya servido como una guía. Si tienes alguna pregunta puedes escribirla en los comentarios de esta entrada o enviarme un correo electrónico.

 

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Al comprar un inmueble.

Comprar un inmueble representa una decisión importante, para muchas personas es la inversión de su vida, el patrimonio de la familia, la esperanza de un cambio para bien. Por estas razones vale la pena conocer aspectos básicos y cuidar que esa inversión no sea en vano.

Al comenzar un trámite de compra, asegúrate de contratar un abogado, o un Notario, que pueda respaldar tus decisiones, porque te conviene tener de la mano a un profesional que evacúe todas tus dudas, respecto de una compra, por ejemplo: he tenido en mis manos casos donde el comprador, casi toma la decisión de entregar dinero en concepto de adelanto, para asegurar el negocio, pero desconocía que la propiedad que estaba a punto de comprar, estaba entrampada por un proceso de embargo. 

Si una propiedad está embargada, mejor no comprarla, la ley establece que las cosas embargadas están fuera del comercio, y comerciar con ellas es comerciar con un objeto ilícito.

Otro cliente, asesorado por mi persona, compró un inmueble sano, un inmueble urbano, una casita preciosa, amplia, en una residencial segura, con servicios de electricidad y agua potable, instalados y funcionando a la perfección, pero en la emoción, éste cliente solo, vió el trámite registral, es decir, que su propiedad estuviera a su nombre en el Centro Nacional de Registros, con el tiempo, tuvo que hacer los trámites de pasar a su nombre todos los servicios que el inmueble recibía inclusive el de impuestos en la Alcaldía.

Ya en los párrafos anteriores y con ejemplos de dos de mis clientes, usted puede constatar que no solo se trata de pagar una cantidad de dinero y firmar un documento donde consta que usted compra, también debe considerar otros trámites conexos que su abogado puede ayudar a comprender y a gestionar con oportunidad.

Tengo la experiencia en asesorar antes de comprar un inmueble, puedo ayudarte a resolver dudas y a realizar una inversión eficaz, haz una pregunta en este blog, o ponte en contacto con mi persona para una asesoría más personalizada.

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Corregir rumbos en un inmueble.

Las propiedades inmobiliarias tienen límites determinados por cuatro rumbos básicos el Norte el Oriente el Occidente y el Sur, cada rumbo tiene una distancia especifica que puede encontrarse en la Escritura de Propiedad.

En ocasiones los limites no coinciden con la realidad, y es necesario modificar el contenido en el texto de la Escritura de Propiedad, pero esa modificación no se hace de forma antojadiza debe pasar por un proceso legal en el que se ven involucrados: 

1. El interesado en establecer los límites correctos de su propiedad, 
2. Los vecinos, 
3. Un funcionario público o Notario, 
4. Un profesional de Ingeniería civil y 
5. El Centro Nacional de Registros.

La forma más recomendable de seguir este proceso es de la mano de un Notario autorizado, quien basándose en la ley realizará el trámite denominado “Remedición de Inmuebles” y consiste en rectificar los datos contenidos en la Escritura de Propiedad, que finaliza con la autorización del Centro Nacional de Registro sobre los nuevos rumbos y límites de un inmueble. Puede consultar este procedimiento de la Ley del  Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias, en el artículo 15, de El Salvador.

El trámite puede durar 15 días o hasta 2 meses, dependiendo de varios factores... uno de ellos es la coordinación de reuniones con todos los involucrados, los trámites en la oficina de Registro entre otros. Siendo la más destacada de las actividades a realizar el día en que el Ingeniero Civil con su cinta métrica visita el inmueble y se dispone a medir por cada rumbo las distancias, luego mediante operaciones matemáticas determina el área en metros cuadrados, en varas cuadradas, rumbos y distancias adecuadas, presentando al Notario un informe sobre su trabajo realizado.

Finalmente el Notario emite un documento con las medidas correctas y este se lleva a la Oficina Registral para que se Registre las dimensiones correctas del inmueble.

La remedición de un inmueble sirve precisamente para conocer con exactitud la dimensión de una porción de tierra, inmueble o propiedad. Con estos datos el interesado puede heredar, vender, ceder, constituir derechos sobre el inmueble, hipotecar, valuar, arrendar, dividir el inmueble entre otras que no son posibles cuando el inmueble no tiene bien definidas sus límites o dimensiones.

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