Una obra artística, inspirada en una masacre.

He publicado un nuevo episodio del Podcast Acorde Jurídico, y te dejo el enlace para que puedas escuchar esta historia sobre la obra que más me ha impactado sobre el conflicto armado en El Salvador.

Esta es la obra: Homenaje a Rufina Amaya por a artísta Beatriz Cortéz, Museo de Arte de El Salvador. Exhibición: Dialogos en el Arte Salvadoreño

Este es el enlace al Poscast

Podcast Acorde Juridico

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5 consejos para comprar un inmueble en El Salvador

 Ya está usted decidido a comprar un inmueble, pero quiere cubrir todas las posibilidades. Aquí van los 5 consejos legales que, como abogado y notario, he acumulado en cerca de 10 años de experiencia, abre bien tus ojos con estos consejos.

 

CONSEJO 1

Atento ¿de quién es el inmueble?

Todas las propiedades raíz de El Salvador deben tener un título legal que ampare su tenencia. Usted puede verificar quien es el dueño real de un inmueble  en el Centro Nacional de Registros. Hay una oficina central en San Salvador y una oficina en cada departamento. Para saber de un inmueble en específico usted debe obtener del vendedor la matrícula de inscripción; con este número usted puede averiguar en el CNR quién es el dueño inscrito. Y aquí la primera advertencia: si la persona que le está vendiendo no es el dueño usted está entregando dinero a un riesgo muy alto.

Hay propiedades que no tienen un registro, porque aún no se ha realizado el trámite correspondiente, entonces los propietarios solo tienen un título de dominio, una compra venta simple, donde el notario o funcionario ante quien se otorgó dice: advertí a los otorgantes que el presente instrumento no está inscrito pero se puede inscribir, bala bala bla... eso significa que con un proceso posterior usted podría inscribir en el CNR.

CONSEJO 2

Atento ¿es un Inmuebles con gravámenes?

Hay personas que quieren vender un inmueble de su propiedad pero no tienen luz verde para hacerlo, la ley establece que los bienes que tienen una hipoteca o cualquier otro gravamen no puede ser vendido, hay excepciones pero son muy raras. Si el inmueble que va comprar tiene una hipoteca inscrita, descártela, aunque el vendedor le diga que en cuestión de unas dos semanas habrá hecho la liberación de ese gravamen. No es cierto, un trámite de liberación de hipotecas o gravámenes pueden complicarse por años.

 

CONSEJO 3

Atento ¿el Inmuebles es de una lotificación no autorizada?

Es muy común que las empresas hacen los planos, dividen las parcelas, los lotes, los comienzan a comercializar, vendiéndolos a precios muy atractivos, con cuotas accesibles (he visto lotificaciones que venden a plazos una parcela de 80 metros cuadrados por Díez dólares al mes.

Estas lotificaciones comienzan a vender inmuebles sin tener la autorización de catastro del CNR ni haber realizado la parcelación conforme a las reglas legales. Lo correcto es que cada inmueble, cada lote, tenga su propia matrícula en el Centro Nacional de Registros, pero en el caso que nos ocupa, las empresas que venden estos inmuebles solo les brindan la descripción técnica del inmueble, aparentemente en regla. Al cabo de unos meses la sorpresa es que ninguno de os compradores puede inscribir a su nombre lo que compró porque compraron en el aire.

CONSEJO 4

Atento ¿Qué tal están con los impuestos?

Aquí nos dividimos en dos, vamos a averiguar cómo está el que me está vendiendo con el Ministerio de Hacienda, esto es fácil le podemos pedir una constancia de solvencia tributaria. Si la entrega le ponemos aprobado sino la entrega lo ponemos en advertencia. Una persona que no está solvente con el Ministerio de Hacienda, es probable que tenga problemas para vender un inmueble.

Segundo: vamos a solicitar al vendedor una solvencia municipal del inmueble que vamos a comprar. Un inmueble que esté pendiente de pago de sus tributos municipales no podrá ser inscrito en el Centro Nacional de Registros, registro de la Propiedad, y no habrá manera de saltar la ley al respecto. Es posible que el inmueble no está inscrito en el catastro de la Alcaldía pero vale la pena hacer una pequeña investigación sobre esto lleno  a la Alcaldía a indagar.

CONSEJO 5

Atento: ¿son transparentes con la información?

Finalmente si usted está negociando la compra de un inmueble y el vendedor o el propietario son quisquillosos, desconfiados, poco transparentes en brindar la información es suficiente razón para ponerlo en la zona de Advertencia. Cuando usted le pide información de la persona que le vende, información documental legible sobre los documentos de identidad, o los documentos de propiedad, o cualquier otro insumo que pueda aclarar sus dudas, es suficiente razón para no poner ese negocio como una opción viable. Es posible que no tenga todo en orden, es muy diferente cuando  fluye la información sin restricciones y claras pudiendo corroborar, investigar y desentrañar el negocio sin mucho esfuerzo.

 

CONSEJO ¡EXTRA!

Atento ¿con quién está negociando?

Posiblemente sea un comisionista, un agente de bienes raíces, en este caso tenga por seguro que le están cobrando más de lo que el propietario quiere por ese inmueble. Si usted hace negocios directamente con el propietario del inmueble, es posible que se ahorre un dinero.

También es posible que usted esté negociando con una persona delegada para hacer el negocio, es decir un apoderado, debe usted estar atento si esta persona tiene facultades para tomar decisiones en nombre del propietario; esto lo puede usted verificar solicitando que le muestre el Poder o mandato, que deben estar redactado por escrito con las formalidades que la ley establece, de lo contrario si le dicen que es que el dueño me ha dicho que la ponga a la venta y que consiga el cliente para que cuando ya esté todo listo el va a venir a firmar…. No, en ese caso absténgase, puede que esté hablando con alguien que no tiene facultades para vender y que no esté autorizado por el propietario.

Y por último le aconsejo encarecidamente que no entregue dinero si no está totalmente seguro de haber cubierto al menos estos 6 tips y mucho menos sin dejar por escrito el concepto de prima, adelanto, abono, enganche, reserva o lo que sea que esté pagando para asegurar el negocio.

Espero que estos consejos te sean de utilidad y puedan ayudar a una buena decisión. Gracias por escuchar el podcast o leer este blog.

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