Remedición de inmuebles

En el campo y algunos terrenos o propiedades inmuebles cercanas a las ciudades suele ser necesaria la remedición de los linderos con el fin de establecer las distancias y límites reales entre las propiedades colindantes.

Este proceso puede hacerse de dos maneras, una de ellas es la vía Notarial

Remedición de inmuebles con un Notario.

Artículo 15 Ley del Ejercicio Notarial y de la Jurisdicción Voluntaria.

Con el documento que ampara su propiedad del inmueble deberá acudir a Notario autorizado para iniciar el trámite.

Él desarrollará un proceso que dura aproximadamente 6 meses.

Solicitará la intervención de un perito topógrafo que se encargue de los términos técnicos en cuanto a rumbos de los linderos de la propiedad.

Citará a los colindantes (vecinos) para establecer los linderos.

De todo lo actuado se deja constancia en una escritura Notarial. El proceso finaliza con una resolución hecha por el Notario.que servirá para ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

La escritura final conteniendo la resolución Notarial, más la boleta de inscripción en el Registro de la Propiedad Raíces e Hipotecas es el documento que le amparará su derecho, estableciendo correctamente las medidas de su propiedad.

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Le dieron un Poder y cobra por usarlo.

Muchas personas suelen dar poderes a sus parientes o amigos para que les ayuden a administrar sus bienes o negocios, hacer una diligencia o tramitar un papeleo determinado.

La persona que da el poder se llama “poderdante” y la persona que lo recibe se llama “apoderado”.

 

El apoderado va a hacer el trámite o diligencia, dispone de tiempo, de dinero, gasta en transporte, alimentación, e.t.c, pero es muy común que el “poderdante” (el que da el poder) no le reconozca más que el valor del trámite y no le da un pago en concepto de honorarios por ese trabajo.

La ley permite que el apoderado (el que recibe el poder), cobre por su gestión, y es eso justamente lo que hace un abogado o un administrador de empresas, cobrar por la gestión de representación.

De tal forma que la próxima vez que le den un poder puede exigir una remuneración por ser apoderado. También puede hacerlo gratuitamente.

·         ¿Cómo se extingue un Poder?.

•     Realizar el negocio para el cual fue otorgado.
•    Por expiración del Poder 
•      Por ser revocado el Poder
•     Por la renuncia del apoderado
•     Por la muerte del apoderado o del poderdante
•    Por la quiebra o la insolvencia del apoderado o del poderdante (¿ve cuan útil es cobrar por gestionar un poder?)
•    Por la incapacidad (locura) del poderdante o apoderado.

El Testamento, una forma segura.

Al transcurrir la vida las personas suelen incrementar su patrimonio con bienes materiales, que desearían dejar a sus familiares, parientes o inclusive a amigos muy queridos. La ley ha establecido una forma segura para que la última voluntad de una persona sea cumplida.

El testamento es un documento legal mediante el cual una persona expresa su última voluntad, en cuanto al destino y uso de su patrimonio.  

En él puede establecerse que los bienes del difunto pasen a manos de un solo heredero o de varios herederos.

La ley establece que todo testamento es revocable, permitiendo al testador cambiar toda disposición que desee.

Este documento solo puede hacerse personalmente, teniendo la facultad el testador de elegir entre un testamento cerrado o un testamento abierto.

Un testamento cerrado es aquel que se otorga ante el Notario de la República, y se conoce su contenido hasta el momento de su apertura, es decir, hasta el momento en que muere el testador. 

El testamento abierto es conocido por toda persona que asiste al acto de su otorgamiento, cuando la ley asi lo requiere o establece.

Un testamento solo produce sus efectos al momento de la muerte del testador, y bajo las reglas establecidas por la ley.

Una herencia puede ser aceptada o repudiada: esto es por ejemplo, cuando una masa de bienes solo constituyen deudas o compromisos insufribles, el heredero puede rechazar la herencia, o aceptar tal cual se le asignó en el testamento.

¿Quienes pueden hacer un testamento?

Básicamente toda persona que se encuentra en sus facultades mentales normales, puede otorgar un testamento, siempre que esté apegado a las otras reglas que establece el Código Civil. Las únicas restricciones que la ley establece son las siguientes:

• El impuber: son las personas que no han llegado a la pubertad, el varón que no ha cumplido los catorce años de edad y la mujer que no ha cumplido doce años de edad.
• Las personas que tengan algún desequilibrio mental respaldado por dictamen médico.
• Las personas que se encontrásen ebrios o bajo algún efecto de drogas o alucinójenos, no pudiendo expresarse de manera clara su intención o voluntad.

Un Testamento puede otorgarse ante un Notario de la República, debidamente autorizado y también, ante otros funcionaros que asi establezca la ley. 

En el extranjero puede acudirse a la oficina consular de El Salvador y otorgarse el testamente ante el Cónsul.

Conozca más sobre este tema, 
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¿Cómo demandar por el ataque de un perro?

¿Ha sufrido el ataque de un animal?

Es tan común sufrir un ataque personal o daños a la propiedad,  pero casi nadie exije el pago de una indemnización, o interpone una demanda por lesiones a pesar de ser procedente la petición. 

Tener un animal en casa puede representar un grato entretenimiento personal, pero sin la debida precaución esa mascota se puede convertir en una amenaza a los vecinos.

Son incontables los casos de agresiones o daños que puede generar una mascota, encabezan la lista los perros agresivos y los gatos. Los ataques de estos animales pueden generar graves consecuencias. 

¿Sabía Usted que ante la ley, el dueño de un animal es responsable por los daños y perjuicios ocasionados por el mismo animal?. 

Los tipos de daños ocasionados pueden pertencer en dos grupos: 

1. Daños en la persona.
2. Daños en la propiedad.

Cualquier daño ocasionado en la persona o en la propiedad puede ser objeto de una demanda de indemnización por daños y perjuicios. Inclusive puede considerar entablar una demanda por los daños que el animal del vecino provocó a su mascota, ya sea que la mató o la lesionó.

En el Código Civil de El Salvador se establece la posibilidad de entablar una demanda contra el dueño de un animal, que de manera irresponsable permite que deambule por sitios donde representen algún tipo de amenaza a las personas o a la propiedad privada.

También el Código Penal de El Salvador establece el delito de lesiones culposas con prisión de hasta 3 años. La culpabilidad del dueño puede configurarse cuando, debiendo prever los posibles agresiones de su animal, le permite andar suelto amenazando así a los transeúntes.

En base a los siguientes argumentos puede formularse una demanda:

• Si el animal con su ataque o invasión de nuestro entorno ocasionó pánico o afectación emocional.
• Si con el ataque se sufrió una mordida grave o agresión física, provocando sangramiento o asistencia médica. 
• En caso de ser nuestra mascota la afectada: los gastos ocasionados son una base de la demanda y más aun si fue necesaria la intervención veterinaria.
• Si en el ataque o invasión de nuestro entorno, el animal destruyó muebles, papeles, techos u otra clase de objetos dejándolos inservibles o necesitados de reparación.
• Si el ataque provocó la urgente atención médica o quirúrgica para recobrar la salud, con mucha más razón el afectado puede demandar al dueño del animal.

Es válida una demanda por daños ocasionados a la persona humana o a su propiedad privada. 

Toda demanda debe ser acompañada de pruebas, en estos procesos son válidos los testigos, vídeos, fotografías, constancias médicas y otros medios existentes que hagan constar que el animal, propiedad del vecino, es el responsable de los ataques o daños ocasionados.

La información aquí proporcionada es bastante general, para cada caso particular es necesario valorar la mejor opción, la prontitud en entablar la demanda puede ser la vía factible; aveces las autoridades no responden inmediatamente... y en ocasiones desconocen cómo resolver un asunto de estos, por eso consulte con un abogado particular lo más pronto posible o contacte con Acorde Jurídico.

Vea un vídeo de agresión animal haciendo click Aquí 

Puede también iniciar denuncias en los siguientes lugares:

1. Ministerio de Agricultura y Ganadería, por la tenencia de animales peligrosos.
2. Policía Nacional Civil.
3. Ministerio de Salud y Asistencia Social; si el animal tiene alguna enfermedad como la rabia.
4. Procuraduría General de la República por medio de los centros de mediación y arbitraje.
5. Alcaldía Municipal donde existan ordenanzas de convivencia social.

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Arrendamiento de casas.

Paseo El Carmen, Santa Tecla, El Salvador.

Este tema es muy extenso pero en estas lineas expongo una parte de ellas:

Los contratos de arrendamiento de casa por lo general se hacen en papel simple con el sello y firma de un Notario. 

Este contrato es perfectamente válido para efectos legales y sirve para amparar los derechos del que da la casa en arrendamiento, y los derechos de la persona que vivirá en esa casa arrendada, sin embargo es recomendable registrarlos en el Centro Nacional de Registros y de conformidad a las Leyes de El Salavador; mediante este trámite se le dá mayor fuerza legar y respaldo a los derechos de ambas partes contratantes; casi nadie lo hace y prefieren no registrarlo.

Una de las cláusulas comunes en este contrato es que "podrá prorrogarse por períodos iguales por las partes cuando asi lo acordaren"; cierto es que se ahorra un poco de dinero al establecer esta cláusula, pero es recomendable que ése contrato se renueve almenos cada tres periódos, puesto que las condiciones siempre cambian y será mejor contemplar las modificaiciones.

¿Quién debe pagar el contrato? 

Deberá ser el que arrienda el inmueble, pues él es quien debe garantizar su derecho de poder vivir en esa propiedad. El inquilino es un mero usufructuario del inmueble no ostenta la propiedad del mismo. Cuando el contrato se ha vencido el dueño perfectamente puede solicitar inmediatamente el desalojo del inmueble y la entrega del mismo por parte del inquilino.

SOBRE LAS LETRAS DE CAMBIO

Este mecanismo utilizado por los que arriendan inmuebles tiene el objeto de asegurar una manera de exigir judicialmente el pago de canones de arrendamiento que han vencido. Las letras de cambio son documentos con fuerza legal suficiente para demostrar ante un Juez que existe un vínculo contractual, y pueden ser utilizadas para solicitar embarguen parte del salario del deudor. Son efectivas pero su trámite y exigencia se vuelve compendioso al momento de la práctica  judicial.

¿Que hacer cuando un inquilino moroso no quiere desalojar una propiedad?

Firma de contrato.

Muchos pseudoprofesionales utilizan métodos anti-eticos para lograr que una persona o familia desalojen un inmueble alquilado, tristemente esos métodos resultan efectivos pero son de doble riesgo, pues pueden dar lugar a una demanda penal en contra de quien práctica estas medidas.

Lo más recomendable es ser puntual al momento de ir a cobrar el canon de arrendamiento. Exigir firma de contrato y Letras de Cambio, Identificar el lugar donde trabaja el contratante del arrendamiento, registrar el contrato en el Centro Nacional de Registros y finalmente utilizar los medios legales o Tribunales para exigir la desocupación del inmueble por medio de demanda.

Si Usted es el inquilino lo recomendable es que pague pronto su deuda, pues las obligaciones se deben honrar. Si Usted no puede pagar de inmediato comuníquese con el dueño o responsable de la casa y explíquele su situación, platicando se entenderán.

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Compra-venta de vehículos

Llega ese día en que vamos a comprar un vehículo y quizá sea el primero, pero aunque se tenga experiencia en compra y venta de carros no debe dejar de poner en práctica estos consejos, que le ayudarán para que esta transacción no resulte un problema posterior.

• Verifique que la tarjeta de circulación esté a nombre de esa persona que le está vendiendo: suele suceder que muchas personas no hacen el trámite correspondiente para que un carro esté a su nombre y circulan con ese vehículo a nombre de otras personas. Esto le generará inconvenientes y gastos extra al momento de registralo en SERTRACEN.
• Asegurese que los números de placa, carácteristicas de la carrocería, número de motor, de chasis vin y otros datos estén bien identificados y que coincidan con lo que menciona la tarjeta de circulación. Si no lo hace es probable que esté comprando un vehículo con alteración en sus características y en caso de una inspección policial usted tendrá que responder por esas alteraciones.
• Busque siempre ser acompañado al ir a ver un vehículo o al intentar negociar con un comprador.
• Verifique en SERTRACEN si el vehículo tiene alguna esquela o multa pendiente de pago. Esto lo puede hacer directamente en las oficinas de SERTRACEN o via internet.
• Es preferible comprar un vehículo que ya ha pasado el proceso de cambio de placas dispuesto por el gobierno desde el año 2011, si no lo ha hecho, al menos asesórese con un mecánico profesional para verificar que su compra es bastante segura.
• Identifique a su vendedor, guarde una copia de su Documento Único de Identidad.
• Registre su compra lo antes posible en SERTRACEN: no espere que la tarjeta de circulación llegue a su vencimiento para el cambio. Hágalo lo más pronto posible para asegurar su propiedad. El trámite es personal y muy rápido, evite ser chantageado por personas que rondan las instalaciones de SERTRACEN.

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Caso fortuito o fuerza mayor.

La normativa civil de El Salvador contempla un término que vale la pena dedicar un poco de reflexión, puesto que muchas personas la utilizan sin conocimiento o bien no es empleada en su justa dimensión.

Sobre  el caso fortuito o fuerza mayor.

Primero veamos lo que establece el código Civil de El Salvador:

Art. 43.- Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.

El caso fortuito o fuerza mayor es un término que se aplica a aquellos acontecimiento en los que no se puede preveer su resultado o bien no es posible haber contemplado la existencia del mismo previamente.

Caso fortuito debe entenderse aquellos acontecimientos emergentes de los cuales no se puede tener un control determinado en su producción.

Fuerza mayor debe entenderse una situación o acontecimiento que obliga a una persona a realizar un acto determinado o a omitir ese acto, debidas las circunstancias que le rodean. El caso típico es no poder cruzar un río determinado debido a que creció su cause sin haber podido preveer dicho acontecimiento.

El Caso fortuito o fuerza mayor es alegado comumnete en los Tribunales como una medida dilatoria en los días en que se ha fijado para la realización de una audiencia. El Abogado debe ser astuto al momento de alegar este justo impedimento para no asistir, y además deberá amparar dicha justificación con pruebas fidedignas.

Consulte más sobre este tema 

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Una simple norma, igonrada por muchos.

Art. 8.- No podrá alegarse ignorancia de la ley por ninguna persona, después del plazo común o especial, sino cuando por algún accidente grave hayan estado interrumpidas durante dicho plazo las comunicaciones ordinarias entre el lugar de la residencia del Gobierno y el departamento en que debe regir.
En este caso dejará de correr el plazo por todo el tiempo que durare la incomunicación.

Al respecto de esta normativa es importante destacar primeramente que se ha decretado expresamente que NADIE puede alegar ignorancia de la ley, esto es que todas las personas que viven en la República de El Salvador, se encuentran obligadas a conocer las reglas de convivencia establecidas por las leyes de la República. 

La legislación salvadoreña tiene un mecanismo establecido para que todas las personas estén informadas de las leyes existentes. Dicho mecanismo se encuentra plasmado en la Constitución de la República que establece con claridad la manera de hacer leyes y su publicación. Es responsabilidad del Ciudadano o extranjero visitante conocer las leyes que rigen el territorio.

No concer las leyes implica un riesgo de cometer un delito o falta; dicha ignorancia podría acarrearle graves inconvenientes que pasan por la afectación a la imagen personal, gastos económicos, hasta la privación de libertad o sanciones de otra índole.

Resalto la importancia de personas calificadas para asesorar a los que no han cursado estudios especializados en leyes, es decir: los abogados, quienes tienen el deber de explicarle a su cliente los aspectos técnicos de las legislaciones que se aplican a su caso particular.

¿tiene usted alguna duda sobre algún tema legal? Consulte con su abogado o deje un comentario en este blog.

Usando el nombre equivocado.

Palacio Nacional San Salvador

En el transcurso de la vida las personas suelen utilizar su nombre, sin tener claro si ese es su nombre legal o con el cual se le asentó originalmente en su partida de nacimiento.

En otros casos suele haber confusión por existir diversos nombres que se refieren a la misma persona.

Las leyes salvadoreñas permiten dos modalidades que deberán estudiarse previamente a dar un camino a seguir.

Cuando la persona ha utilizado varios nombres similiares pero ninguno es identico suele hacerse un procedimiento ante Notario autorizado, mediante el cual se margina la Partida de Nacimiento del interesado mencionando que es conocido por este y aquel nombre, correspondiendo a una misma persona, solucionando de esta forma el problema.

Existen otros procedimientos via judicial que se refieren a la rectificación del nombre de un menor de edad o de mayores de edad, cuya partida de nacimiento ya no existe o se ha extraviado.

Consulte más sobre este tema y su caso particular con su abogado de confianza o

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Le dejaré un poder, administrará mis bienes.

En ocasiones las personas viajan durante mucho tiempo por motivos de trabajo o placer y dejan sus bienes materiales y otros negocios en manos de sus familiares o amigos, basándose en la simple confianza.

Es recomendable que estas personas otorguen un documento ante Notario autorizado, con las facultades expresas para la administración de sus propiedades y negocios, determinando sus alcances y tiempo de duración del mismo. Este documento es conocido como "PODER".

Es importante saber que:
Apoderado = la persona designada en el documento para administrar bienes o negocios.
Poderdante = la persona que otorga el documento.
El apoderado puede exigir al que lo otorga, le pague por su gestión.
El poder puede ser por tiempo limitado.
El poder puede referirse a ciertos negocios o la administración de todos los bienes.
El poder puede revocarse en cualquier momento.
El poder se puede otorgar en el extranjero para surtir efectos en El Salvador, siguiendo las formalidades que la ley exige para tal cometido.

La persona que confiere el poder solamente necesita conocer las generales de la persona a quién se lo otorgará, este documento no necesita la firma del apoderado, pero vale la pena que el apoderado tenga una replica en origina del docmento que ampara las facultades.

Consulte más con su abogado o escriba a olmarquez_prog@hotmail.com para una asesoría más concreta.

Pariente fallecido sin partida de defunción.

Actualmente existe un procedimiento más o menos ordenado para dejar constancia que una persona ha fallecido, mediante verificación de un medico autorizado por el Instituto de Medicina Legal o por un medico General autorizado por el Ministerio de Salud, dependiendo de las causas de la muerte. Con esa información y otra adicional se puede tramitar la correspondiente acta de defunción, donde consta: la fecha y hora, causas de muerte, último domicilio, bienes que poseía, y demás datos.


Existen diversas situaciones por las que no exista una partida de defunción, la más común en nuestro país y debido al conflicto armado se quemaron archivos que contenían esos datos.

Para conseguir una partida o acta de defunción deben agotarse varias vías pero una de ellas es la que establece la ley del notariado de El Salvador, la cual en su artículo 12 y siguientes comprende un procedimiento ordenado para obtener ese documento.

¿Cuál es la utilidad de este documento?  

Pueden ser muchos pero el más común atiende a la aceptación de herencia, puesto que en tiempos pasados las personas simplemente morían y  no hacían testamentos, sus hijos poseían las propiedades del difunto y estos hijos a su vez fallecía y los nietos pasaban a poseer nuevamente, sin poder tener una escritura que amparara su derecho de tal forma que vender esta propiedad se convierte en un grave problema.

Si Usted tiene una situación similar, consulte a su abogado de confianza para resolver su problema.

¿Me puedo cambiar el nombre?

Varios clientes me han consultado si es posible cambiar su nombre: Desde el año 1990 existe en El Salvador una "Ley del Nombre de la Persona Natural" que regula todo lo relacionado con nombres y apellidos de personas naturales (reales o físicas, teniendo en cuenta que las empresas para la ley, son personas jurídicas o ficticias).

Dicha ley tiene un capitulo dedicado al cambio de nombre siendo concreta la prohibición que el nombre establecido para una persona NO SE CAMBIARA excepto en casos muy puntuales. Menciona además que si ese cambio se hace con el fin de crear una falsa identidad, al infractor se le hará responder penalmente.

Hay que mencionar que el cambio de nombre en esos casos específicos solo puede ser autorizado por un Juez de lo Civil y con arreglo al procedimiento establecido.

¿Cuáles son esos casos?

1. Cuando exista Homonimia: cuando dos personas poseen el mismo nombre y apellido, similares en escritura también.El primero en solicitar el cambio será quien cambiará su nombre.
2. Cuando el nombre de lugar a confunción respecto del sexo de la persona: por ejemplo que un señor se llame Claudi Pérez, siendo un hombre, sexo masculino.
3. Cuando el nombre es inadecuado para una persona: por ejemplo que una persona se llame Malvoro Sánchez.
4. Cuando el nombre sea lesivo a la dignidad: por ejemplo Caca López, siendo considerada la palabra caca en El Salvador como una expresión referente a las excretas humanas.
5. Cuando el nombre sea extrajero y se quiera castellanizar: Por ejemplo Ludwin Va Beethoven cambiarlo por Luis Beethoven.

Transcurrido el proceso correspondiente el interesado deberá poner en orden sus documentos personales, comenzando por la Partida de Nacimiento o Acta de Nacimiento, su pasaporte y Documentos de Identidad.

Consulte a su abogado de confianza para ampilar este tema.

Las rifas y sorteos versus el Derecho.

Continuamente vemos en la publicidad rifas y sorteos con la intención de atraer clientes al consumo de cierto servicio o producto, quien compra su boleto es considerado un participante y un candidato a ganar el tan ansiado premio publicitado.

Ese boleto contiene en la parte de atras, las instrucciones para reclamar el premio, las condiciones de participación,  y otros datos que son necesarios para mantener el sorteo o rifa de manera transparente.

Comprar el boleto implica la aceptación por parte del participante de todos los términos y condiciones; esto para el Derecho ya es un contrato sujeto a todas las reglas contempladas en la Ley.

Si por alguna razón Usted ha detectado fraude en un sorteo puede perfectamente avocarse a los tribunales de El Salvador para demostrar que ha existido engaño o bien para reclamar judicialmente hacer efectivo el premio.

En El salvador ya hay antecedentes de este tipo en un sorteo realizado por un periódico nacional que se negó a pagar una cantidad de dinero. El ganador interpuso la demanda y obtuvo sentencia favorable.