jueves, 18 de enero de 2024

Ejemplo de promesa de compra-venta y explicación.

Es un contrato con el objetivo de cumplir otro negocio ulterior, con el contrato de promesa de venta una persona se compromete a vender un bien a otra persona que se ha expresado interesada en comprar, pero las palabras se las lleva el viento, y para formalizar el pacto, la promesa de concluir el negocio de compra-venta, la ley permite este tipo de contratos, con las reglas que más adelante se explican, pueden ser confusas pero no lo son.

LAS PARTES INVOLUCRADAS:

Promitente vendedor: la persona que promete la venta de un bien determinado.

Promitente comprador: la persona que promete comprar el bien en venta.

 LA GARANTÍA DEL NEGOCIO.

Está bien confiar en la humanidad, pero las personas generalmente cambian de opinión, de comportamiento, de pensamientos e ideas, es lo normal, por eso la ley también permite en estos contratos que las partes involucradas incluyan una garantía para el fiel cumplimiento de la promesa de compra/venta, y se le denomina también arras.

Comparto un ejemplo de contrato de promesa de venta de un bien raíz. Aunque debo decir que también se puede incluir cualquier otro tipo de bien sobre el cual se tenga pleno dominio y propiedad.


EJEMPLO DE CONTRATO DE PROMESA 

DE COMPRA-VENTA

NOSOTROS: XXXXXXXX de sesenta y un años de edad, XXXXXX, del domicilio de XXXXXX, departamento de XXXXXX, con Documento Único de Identidad número XXXXXX; y Número de Identificación Tributaria: XXXXXX; quien en el transcurso de este instrumento se denominará el “Promitente Vendedor”; por la otra parte, XXXXXXXX, de treinta y seis años de edad, XXXXXX, del domicilio de XXXXXX, departamento de XXXXXX, con Documento Único de Identidad Número: XXXXXX; con Tarjeta de Identificación Tributaria número: XXXXXX; quien actúa en su calidad de Administrador Único Propietario y Representante Legal de la Sociedad XXXXXXXX, Sociedad Anónima de Capital Variable, que se puede abreviar XXXXXXXX S.A. DE C.V., de nacionalidad  salvadoreña, del domicilio de XXXXXX, departamento de XXXXXX, con Tarjeta de Identificación Tributaria número: XXXXXX; quien en lo sucesivo se denominará “El Promitente Comprador”, y en las calidades antes expresadas por medio de este instrumento celebramos el presente CONTRATO DE PROMESA DE VENTA que se regirá por las siguientes cláusulas.

CLAUSULA OBJETO Y DECLARACIÓN DE DOMINIO: El Promitente Vendedor, es dueño y actual poseedor, con un porcentaje de cien por ciento de derecho de PROPIEDAD, sobre un inmueble inscrito en el Centro Nacional de Registros, Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Cuarta Sección del Centro, del Departamento de XXXXXX XXXXXX, en la Matricula número: XXXXXX, de Naturaleza Urbana, con un área de trescientos cincuenta y tres punto dos, dos, cero, cero, metros cuadrados, Folio Activo, situado en XXXXXX, Barrio de Candelaria, correspondiente a la ubicación geográfica de XXXXXX, que se describe así: PORCIÓN TRES. Descripción técnica de la Porción Tres, con una extensión superficial de trescientos cincuenta y tres punto veintidós metros cuadrados, equivalentes a quinientas cinco punto treinta y ocho varas cuadradas, LINDERO NORTE, partiendo del  vértice Nor Poniente está formado por un tramo con los  siguientes rumbos y distancias; Tramo uno, Sur ochenta y nueve grados cuarenta y dos minutos cero un segundos Este con una distancia de cuarenta y un punto ochenta y tres metros; colindando con PORCIÓN DOS. LINDERO ORIENTE, partiendo del vértice Nor Oriente está formado por un tramo con el siguiente rumbo y distancia: Sur cero un grados treinta y siete minutos cuarenta y seis segundos Oeste con una distancia de ocho punto cincuenta y un metros; colindando con XXXXXX con Primera Avenida Sur de por medio.  LINDERO SUR, partiendo del vértice Sur Oriente está formado por un tramo con el siguiente rumbo y distancia: Norte ochenta y nueve grados veintiocho minutos doce segundos Oeste con una distancia de cuarenta y dos punto cero  tres metros; colindando con XXXXXX. LINDERO PONIENTE, partiendo del  vértice Sur Poniente está formado por un tramo con el siguiente rumbo y distancia: Norte cero dos grados cincuenta y ocho minutos cincuenta y nueve segundos Este con una distancia de ocho punto treinta y cinco metros; colindando con XXXXXX y XXXXXX. Así se llega al vértice Nor Poniente, que es el punto donde se inició esta descripción.

CLAUSULA PRECIO. Que el inmueble antes descrito será vendido por el Promitente Vendedor al Promitente Comprador, por el precio de CIENTO CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA. El precio será pagado por el Promitente Comprador al momento de formalizarse la Escritura Pública de Compraventa respectiva

CLAUSULA PLAZO: El plazo para el otorgamiento de la respectiva Escritura de Compraventa de Inmueble será de sesenta días, contados a partir del día veintitrés de octubre del presente año. En el plazo así estipulado, el Promitente Vendedor se compromete:

A.- A vender el inmueble descrito anteriormente, única y exclusivamente al Promitente Comprador, efectuando la tradición del dominio, posesión, uso, y demás derechos que actualmente le corresponden sobre dicho inmueble y libre de todo gravamen.

B.-A no ofrecer en venta el inmueble aquí descrito a ningún otro comprador, mientras esté vigente el plazo del presente instrumento.

CLAUSULA GARANTÍAS. En garantía de las obligaciones aquí comprendidas, el Promitente Comprador, hace la entrega en este acto al Promitente Vendedor, por medio de cheque, la cantidad total de CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, en concepto de arras. Ambas partes acuerdan que 

A- En caso de que NO se efectúe la compra venta del inmueble en el plazo mencionado, por causas imputables al Promitente Comprador, el Promitente Vendedor estará obligado a reintegrar al Promitente Comprador DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES

B- En caso de que NO se efectúe la compra venta del inmueble descrito por causas imputables al Promitente Vendedor, éste se obliga a reintegrar al Promitente Comprador DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES, más el concepto de arras. 

C.- En caso de que se formalizase la compra venta de inmueble en el plazo estipulado, la cantidad de dinero entregada en concepto de arras se abonará del precio de venta.

Ambos contratantes de forma libre y voluntaria aceptamos todas las condiciones contenidas en este documento, comprendemos todos sus efectos legales, y para constancia firmamos en duplicado, un ejemplar original lo conservará el Promitente Vendedor y un ejemplar en original lo conservará el Promitente Comprador. En la ciudad de XXXXXX, departamento de XXXXXX, el XXXXXX del mes de XXXXXX de XXXXXX.

Firma promiente vendedor ------ promitente comprador.




EXPLICACIÓN:

Para efectos prácticos solo explicaré la estructura de documento y la cláusula garantía.

El ejemplo que se ha compartido contiene los elementos básicos para su validez legal en los documentos formales en El Salvador, se comienza con la identificación de las partes involucradas en el negocio estableciendo en qué carácter comparecen, así podemos observar que para no mencionar el nombre de uno de los contratates se le denominará en el texto del documento como Promitente comprador o bien como promitente vendedor, según corresponda el cumplimiento de determinada cláusula.

A continuación se desarrolla mediante las cláusulas separadas cada uno de los compromisos, en este punto es importante determinar el objeto del contrato ya sea un bien raíz, un mueble, uno derecho, un activo o cualquier bien susceptible de este tipo de contratos; recordemos que no todos los bienes o derechos pueden ser objeto de un negocio como este, ejemplos hay muchos pero aunque parezca descabellado debo mencionarlo: el derecho/deber al sufragio, no puede ser objeto de venta, por tanto no puede incluirse en uno de esto contratos; el derecho a disponer de sus bienes para después de su muerte mediante un testamento, tampoco puede ser sujeto a este tipo de negocios; las causas ilícitas tampoco pueden ser objeto de este tipo de contratos.

Código Civil de El Salvador. Artículo 1614: Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales (derechos) cuya enajenación no esté prohibida por la ley.

En el caso planteado se trata de un bien raíz determinado, en el documento se establece cómo ubicarlo registralmente y físicamente de tal manera que entre el promitente vendedor y el promitente comprador no exista duda alguna del objeto del negocio y el precio.

 Código civil de El Salvador-

Artículo 1331: Toda declaración de voluntad debe tener por objeto uno o más cosas que se trata de dar, hacer, o no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede ser objeto de la declaración.

 


El plazo es otra de las características de este tipo d contratos, en el cual se fija un determinado tiempo para concretar la compra venta del bien en juego. La ley expresa que el plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación y puede ser expreso (tal como es nuestro caso) o tácito. En cuanto al tácito la ley complementa diciendo “es tácito el indispensable para cumplirlo”. Para nuestro caso particular la ley establece que el plazo debe ser fijado por los contratantes, ya sea para retractarse del negocio, o para concretarle. Generalmente se establece como máximo dos meses. Más sería un riesgo innecesario y hasta  no tener una razón de peso podríamos decir que un plazo mayor sería absurdo.

 En cuanto a la garantía la ley expresa los siguiente:

Art. 1606.- Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 21 del artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.

 Art. 1607.- Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

 Las personas buscan de alguna manera asegurar su compromiso y en los contratos de promesa de venta generalmente se otorgan las denominadas arras, que consiste en dar al promitente vendedor una cantidad de dinero previamente pactada para congelar el negocio, el objeto es que el la venta del bien en juego, no se le ofrezca a otro comprador, así el comprador.

 En mi experiencia he notado que las partes suelen confundirse al momento de establecer qué harán si el negocio se cae en el transcurso del plazo contractual, y la ley establece que estableciendo la garantía de arras como parte del negocio, se entiende, por ley, que las partes pueden retractarse, es decir, que ya el vendedor no quiera vender, o que el comprador ya no quiera comprar, por la razón que sea, no es necesario establecerla, simplemente ya no quieren concretar la compraventa. Entonces, la ley establece esta dinámica: el negocio de compra venta que se había prometido se cae pero el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas. Es decir: el promitente comprador pierde el dinero que dio en concepto de arras, si el que se retracta es él. Y por el contrario si el que se retracta del negocio es el promitente vendedor, deberá devolver al promitente comprador el dinero entregado en concepto de arras doblándolas – aclaro por aquello de las confusiones cantinflescas: si recibió US$10.00 en concepto de arras, deberá entregar al promitente comprador US$20.00.

Lo anterior es precisamente una penalidad establecida por la ley por faltar al negocio. Obviamente existe la posibilidad de modificar y acordar mutuamente cómo resolver el tema de qué hacer en caso se retracten del negocio de compra venta. Podría ser más amigable, pero la ley establece este tipo de resolución en caso de un conflicto.

 Sé que puede haber más dudas al respecto, y para eso tenemos la cajita de cometarios y consultas de Acorde Jurídico, si quieres también puedes enviar un correo electrónico o comprar una consulta en línea, por medio de Patreon. Consulta en línea Acorde Jurídico

Para cerrar este texto debe usted saber que la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa que es objeto de la venta y el precio, excepto, la venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria solo se perfeccionan mediante el otorgamiento de escritura pública.

Gracias por leer este blog.




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