Es un contrato con el objetivo de cumplir
otro negocio ulterior, con el contrato de promesa de venta una persona se
compromete a vender un bien a otra persona que se ha expresado interesada en
comprar, pero las palabras se las lleva el viento, y para formalizar el pacto,
la promesa de concluir el negocio de compra-venta, la ley permite este tipo de
contratos, con las reglas que más adelante se explican, pueden ser confusas
pero no lo son.
LAS PARTES INVOLUCRADAS:
Promitente vendedor: la persona que
promete la venta de un bien determinado.
Promitente comprador: la persona que
promete comprar el bien en venta.
LA GARANTÍA DEL NEGOCIO.
Está bien confiar en la humanidad, pero
las personas generalmente cambian de opinión, de comportamiento, de
pensamientos e ideas, es lo normal, por eso la ley también permite en estos
contratos que las partes involucradas incluyan una garantía para el fiel
cumplimiento de la promesa de compra/venta, y se le denomina también arras.
Comparto un ejemplo de contrato de promesa
de venta de un bien raíz. Aunque debo decir que también se puede incluir
cualquier otro tipo de bien sobre el cual se tenga pleno dominio y propiedad.
EJEMPLO DE CONTRATO DE PROMESA
DE COMPRA-VENTA
NOSOTROS: XXXXXXXX
de sesenta y un años de edad, XXXXXX, del domicilio de XXXXXX, departamento
de XXXXXX, con Documento Único de Identidad número XXXXXX; y Número de
Identificación Tributaria: XXXXXX; quien en el transcurso de este instrumento
se denominará el “Promitente Vendedor”; por
la otra parte, XXXXXXXX, de treinta
y seis años de edad, XXXXXX, del domicilio de XXXXXX, departamento de XXXXXX,
con Documento Único de Identidad Número: XXXXXX; con Tarjeta de Identificación
Tributaria número: XXXXXX; quien actúa en su calidad de Administrador Único
Propietario y Representante Legal de la Sociedad XXXXXXXX, Sociedad Anónima de
Capital Variable, que se puede abreviar XXXXXXXX S.A. DE C.V., de
nacionalidad salvadoreña, del domicilio
de XXXXXX, departamento de XXXXXX, con Tarjeta de Identificación Tributaria
número: XXXXXX; quien en lo sucesivo se denominará “El Promitente Comprador”, y
en las calidades antes expresadas por medio de este instrumento celebramos el
presente CONTRATO DE PROMESA DE VENTA que
se regirá por las siguientes cláusulas.
CLAUSULA OBJETO
Y DECLARACIÓN DE DOMINIO: El Promitente Vendedor, es dueño y
actual poseedor, con un porcentaje de cien por ciento de derecho de PROPIEDAD,
sobre un inmueble inscrito en el Centro Nacional de Registros, Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas, Cuarta Sección del Centro, del Departamento de XXXXXX XXXXXX, en la Matricula
número: XXXXXX, de Naturaleza Urbana, con un área de trescientos cincuenta y
tres punto dos, dos, cero, cero, metros cuadrados, Folio Activo, situado en XXXXXX,
Barrio de Candelaria, correspondiente a la ubicación geográfica de XXXXXX, que
se describe así: PORCIÓN TRES.
Descripción técnica de la Porción Tres, con una extensión superficial de
trescientos cincuenta y tres punto veintidós metros cuadrados, equivalentes a
quinientas cinco punto treinta y ocho varas cuadradas, LINDERO NORTE, partiendo
del vértice Nor Poniente está formado
por un tramo con los siguientes rumbos y
distancias; Tramo uno, Sur ochenta y nueve grados cuarenta y dos minutos cero un
segundos Este con una distancia de cuarenta y un punto ochenta y tres metros; colindando
con PORCIÓN DOS. LINDERO ORIENTE, partiendo del vértice Nor Oriente está
formado por un tramo con el siguiente rumbo y distancia: Sur cero un grados
treinta y siete minutos cuarenta y seis segundos Oeste con una distancia de ocho
punto cincuenta y un metros; colindando con XXXXXX con Primera Avenida Sur de
por medio. LINDERO SUR, partiendo del
vértice Sur Oriente está formado por un tramo con el siguiente rumbo y
distancia: Norte ochenta y nueve grados veintiocho minutos doce segundos Oeste
con una distancia de cuarenta y dos punto cero
tres metros; colindando con XXXXXX. LINDERO PONIENTE, partiendo del vértice Sur Poniente está formado por un
tramo con el siguiente rumbo y distancia: Norte cero dos grados cincuenta y
ocho minutos cincuenta y nueve segundos Este con una distancia de ocho punto
treinta y cinco metros; colindando con XXXXXX y XXXXXX. Así se llega al vértice
Nor Poniente, que es el punto donde se inició esta descripción.
CLAUSULA PRECIO.
Que el inmueble antes descrito será vendido por el Promitente Vendedor al
Promitente Comprador, por el precio de CIENTO
CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA. El precio será pagado
por el Promitente Comprador al momento de formalizarse la Escritura Pública de
Compraventa respectiva
CLAUSULA PLAZO: El
plazo para el otorgamiento de la respectiva Escritura de Compraventa de Inmueble
será de sesenta días, contados a partir del día veintitrés de octubre del
presente año. En el plazo así estipulado, el Promitente Vendedor se compromete:
A.- A
vender el inmueble descrito anteriormente, única y exclusivamente al Promitente
Comprador, efectuando la tradición del dominio, posesión, uso, y demás derechos
que actualmente le corresponden sobre dicho inmueble y libre de todo gravamen.
B.-A
no ofrecer en venta el inmueble aquí descrito a ningún otro comprador, mientras
esté vigente el plazo del presente instrumento.
CLAUSULA GARANTÍAS. En garantía de las
obligaciones aquí comprendidas, el Promitente Comprador, hace la entrega en
este acto al Promitente Vendedor, por medio de cheque, la cantidad total de CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE
AMÉRICA, en concepto de arras. Ambas partes acuerdan que
A- En
caso de que NO se efectúe la compra
venta del inmueble en el plazo mencionado, por causas imputables al Promitente
Comprador, el Promitente Vendedor estará obligado a reintegrar al Promitente
Comprador DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES
B- En
caso de que NO se efectúe la compra
venta del inmueble descrito por causas imputables al Promitente Vendedor, éste
se obliga a reintegrar al Promitente Comprador DOS MIL QUINIENTOS DÓLARES, más
el concepto de arras.
C.- En
caso de que SÍ se formalizase la
compra venta de inmueble en el plazo estipulado, la cantidad de dinero
entregada en concepto de arras se abonará del precio de venta.
Ambos contratantes de forma libre y voluntaria
aceptamos todas las condiciones contenidas en este documento, comprendemos
todos sus efectos legales, y para constancia firmamos en duplicado, un ejemplar
original lo conservará el Promitente Vendedor y un ejemplar en original lo conservará
el Promitente Comprador. En la ciudad de XXXXXX, departamento de XXXXXX, el XXXXXX
del mes de XXXXXX de XXXXXX.
Firma promiente vendedor ------ promitente comprador.
EXPLICACIÓN:
Para efectos prácticos solo explicaré la estructura de documento y la cláusula garantía.
El ejemplo que se ha compartido contiene
los elementos básicos para su validez legal en los documentos formales en El
Salvador, se comienza con la identificación de las partes involucradas en el
negocio estableciendo en qué carácter comparecen, así podemos observar que para
no mencionar el nombre de uno de los contratates se le denominará en el texto
del documento como Promitente comprador o bien como promitente vendedor, según
corresponda el cumplimiento de determinada cláusula.
A continuación se desarrolla mediante las
cláusulas separadas cada uno de los compromisos, en este punto es importante
determinar el objeto del contrato ya sea un bien raíz, un mueble, uno derecho,
un activo o cualquier bien susceptible de este tipo de contratos; recordemos
que no todos los bienes o derechos pueden ser objeto de un negocio como este,
ejemplos hay muchos pero aunque parezca descabellado debo mencionarlo: el derecho/deber
al sufragio, no puede ser objeto de venta, por tanto no puede incluirse en uno
de esto contratos; el derecho a disponer de sus bienes para después de su
muerte mediante un testamento, tampoco puede ser sujeto a este tipo de
negocios; las causas ilícitas tampoco pueden ser objeto de este tipo de contratos.
Código Civil de El Salvador. Artículo
1614: Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales (derechos) cuya
enajenación no esté prohibida por la ley.
En el caso planteado se trata de un bien
raíz determinado, en el documento se establece cómo ubicarlo registralmente y
físicamente de tal manera que entre el promitente vendedor y el promitente
comprador no exista duda alguna del objeto del negocio y el precio.
Código civil de El Salvador-
Artículo 1331: Toda declaración de
voluntad debe tener por objeto uno o más cosas que se trata de dar, hacer, o no
hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede ser objeto de la declaración.
El plazo es otra de las características de
este tipo d contratos, en el cual se fija un determinado tiempo para concretar
la compra venta del bien en juego. La ley expresa que el plazo es la época que
se fija para el cumplimiento de la obligación y puede ser expreso (tal como es
nuestro caso) o tácito. En cuanto al tácito la ley complementa diciendo “es
tácito el indispensable para cumplirlo”. Para nuestro caso particular la ley
establece que el plazo debe ser fijado por los contratantes, ya sea para
retractarse del negocio, o para concretarle. Generalmente se establece como
máximo dos meses. Más sería un riesgo innecesario y hasta no tener una razón de peso podríamos decir
que un plazo mayor sería absurdo.
En cuanto a la garantía la ley expresa los
siguiente:
Art. 1606.- Si los
contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el
inciso 21 del artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento
de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse
mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa
vendida.
Art. 1607.- Si se
vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el
que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas
dobladas.
Las personas
buscan de alguna manera asegurar su compromiso y en los contratos de promesa de
venta generalmente se otorgan las denominadas arras, que consiste en dar al
promitente vendedor una cantidad de dinero previamente pactada para congelar el
negocio, el objeto es que el la venta del bien en juego, no se le ofrezca a
otro comprador, así el comprador.
En mi experiencia
he notado que las partes suelen confundirse al momento de establecer qué harán
si el negocio se cae en el transcurso del plazo contractual, y la ley establece
que estableciendo la garantía de arras como parte del negocio, se entiende, por
ley, que las partes pueden retractarse, es decir, que ya el vendedor no quiera
vender, o que el comprador ya no quiera comprar, por la razón que sea, no es
necesario establecerla, simplemente ya no quieren concretar la compraventa.
Entonces, la ley establece esta dinámica: el negocio de compra venta que se
había prometido se cae pero el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que
las ha recibido, restituyéndolas dobladas. Es decir: el promitente comprador
pierde el dinero que dio en concepto de arras, si el que se retracta es él. Y
por el contrario si el que se retracta del negocio es el promitente vendedor,
deberá devolver al promitente comprador el dinero entregado en concepto de
arras doblándolas – aclaro por aquello de las confusiones cantinflescas: si recibió
US$10.00 en concepto de arras, deberá entregar al promitente comprador US$20.00.
Lo anterior es
precisamente una penalidad establecida por la ley por faltar al negocio.
Obviamente existe la posibilidad de modificar y acordar mutuamente cómo
resolver el tema de qué hacer en caso se retracten del negocio de compra venta.
Podría ser más amigable, pero la ley establece este tipo de resolución en caso
de un conflicto.
Sé que puede haber
más dudas al respecto, y para eso tenemos la cajita de cometarios y consultas
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Para cerrar este
texto debe usted saber que la venta se reputa perfecta desde que las partes han
convenido en la cosa que es objeto de la venta y el precio, excepto, la venta
de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria solo se
perfeccionan mediante el otorgamiento de escritura pública.
Gracias por leer este blog.
