5 consejos para comprar un inmueble en El Salvador

 Ya está usted decidido a comprar un inmueble, pero quiere cubrir todas las posibilidades. Aquí van los 5 consejos legales que, como abogado y notario, he acumulado en cerca de 10 años de experiencia, abre bien tus ojos con estos consejos.

 

CONSEJO 1

Atento ¿de quién es el inmueble?

Todas las propiedades raíz de El Salvador deben tener un título legal que ampare su tenencia. Usted puede verificar quien es el dueño real de un inmueble  en el Centro Nacional de Registros. Hay una oficina central en San Salvador y una oficina en cada departamento. Para saber de un inmueble en específico usted debe obtener del vendedor la matrícula de inscripción; con este número usted puede averiguar en el CNR quién es el dueño inscrito. Y aquí la primera advertencia: si la persona que le está vendiendo no es el dueño usted está entregando dinero a un riesgo muy alto.

Hay propiedades que no tienen un registro, porque aún no se ha realizado el trámite correspondiente, entonces los propietarios solo tienen un título de dominio, una compra venta simple, donde el notario o funcionario ante quien se otorgó dice: advertí a los otorgantes que el presente instrumento no está inscrito pero se puede inscribir, bala bala bla... eso significa que con un proceso posterior usted podría inscribir en el CNR.

CONSEJO 2

Atento ¿es un Inmuebles con gravámenes?

Hay personas que quieren vender un inmueble de su propiedad pero no tienen luz verde para hacerlo, la ley establece que los bienes que tienen una hipoteca o cualquier otro gravamen no puede ser vendido, hay excepciones pero son muy raras. Si el inmueble que va comprar tiene una hipoteca inscrita, descártela, aunque el vendedor le diga que en cuestión de unas dos semanas habrá hecho la liberación de ese gravamen. No es cierto, un trámite de liberación de hipotecas o gravámenes pueden complicarse por años.

 

CONSEJO 3

Atento ¿el Inmuebles es de una lotificación no autorizada?

Es muy común que las empresas hacen los planos, dividen las parcelas, los lotes, los comienzan a comercializar, vendiéndolos a precios muy atractivos, con cuotas accesibles (he visto lotificaciones que venden a plazos una parcela de 80 metros cuadrados por Díez dólares al mes.

Estas lotificaciones comienzan a vender inmuebles sin tener la autorización de catastro del CNR ni haber realizado la parcelación conforme a las reglas legales. Lo correcto es que cada inmueble, cada lote, tenga su propia matrícula en el Centro Nacional de Registros, pero en el caso que nos ocupa, las empresas que venden estos inmuebles solo les brindan la descripción técnica del inmueble, aparentemente en regla. Al cabo de unos meses la sorpresa es que ninguno de os compradores puede inscribir a su nombre lo que compró porque compraron en el aire.

CONSEJO 4

Atento ¿Qué tal están con los impuestos?

Aquí nos dividimos en dos, vamos a averiguar cómo está el que me está vendiendo con el Ministerio de Hacienda, esto es fácil le podemos pedir una constancia de solvencia tributaria. Si la entrega le ponemos aprobado sino la entrega lo ponemos en advertencia. Una persona que no está solvente con el Ministerio de Hacienda, es probable que tenga problemas para vender un inmueble.

Segundo: vamos a solicitar al vendedor una solvencia municipal del inmueble que vamos a comprar. Un inmueble que esté pendiente de pago de sus tributos municipales no podrá ser inscrito en el Centro Nacional de Registros, registro de la Propiedad, y no habrá manera de saltar la ley al respecto. Es posible que el inmueble no está inscrito en el catastro de la Alcaldía pero vale la pena hacer una pequeña investigación sobre esto lleno  a la Alcaldía a indagar.

CONSEJO 5

Atento: ¿son transparentes con la información?

Finalmente si usted está negociando la compra de un inmueble y el vendedor o el propietario son quisquillosos, desconfiados, poco transparentes en brindar la información es suficiente razón para ponerlo en la zona de Advertencia. Cuando usted le pide información de la persona que le vende, información documental legible sobre los documentos de identidad, o los documentos de propiedad, o cualquier otro insumo que pueda aclarar sus dudas, es suficiente razón para no poner ese negocio como una opción viable. Es posible que no tenga todo en orden, es muy diferente cuando  fluye la información sin restricciones y claras pudiendo corroborar, investigar y desentrañar el negocio sin mucho esfuerzo.

 

CONSEJO ¡EXTRA!

Atento ¿con quién está negociando?

Posiblemente sea un comisionista, un agente de bienes raíces, en este caso tenga por seguro que le están cobrando más de lo que el propietario quiere por ese inmueble. Si usted hace negocios directamente con el propietario del inmueble, es posible que se ahorre un dinero.

También es posible que usted esté negociando con una persona delegada para hacer el negocio, es decir un apoderado, debe usted estar atento si esta persona tiene facultades para tomar decisiones en nombre del propietario; esto lo puede usted verificar solicitando que le muestre el Poder o mandato, que deben estar redactado por escrito con las formalidades que la ley establece, de lo contrario si le dicen que es que el dueño me ha dicho que la ponga a la venta y que consiga el cliente para que cuando ya esté todo listo el va a venir a firmar…. No, en ese caso absténgase, puede que esté hablando con alguien que no tiene facultades para vender y que no esté autorizado por el propietario.

Y por último le aconsejo encarecidamente que no entregue dinero si no está totalmente seguro de haber cubierto al menos estos 6 tips y mucho menos sin dejar por escrito el concepto de prima, adelanto, abono, enganche, reserva o lo que sea que esté pagando para asegurar el negocio.

Espero que estos consejos te sean de utilidad y puedan ayudar a una buena decisión. Gracias por escuchar el podcast o leer este blog.

Podcast:Audio de Podcast

¿Qué pasa con los fetos en El Salvador?

Es muy triste, pero existe una gran cantidad de bebes que no llegan a completar su gestación, su nacimiento, no alcanzan a conocer la vida como a nosotros los “vivos” se nos ha permitido, sea por causas naturales o por maldad humana, hay muchos fetos que no alcanzan su desarrollo y mueren. ¿Y entonces que hacen con esos cuerpecitos de humano?  

En El Salvador existe la ley denominada Ley  transitoria del Registro del Estado Familiar y de los regímenes patrimoniales de 1995, que de transitoria no tienen nada, por que es aun aplicable a muchos casos actuales.- Ella contiene el artículo 43 donde se trata del ARCHIVO DE DEFUNCIONES FETALES,  el cual dice literalmente:

Art. 43- Las anotaciones del archivo de defunciones fetales deberá contener: a) El nombre propio, apellido, edad, estado familiar, nacionalidad, profesión u oficio, domicilio lugar de nacimiento número y clase de documento de identidad de los progenitores del fallecido o de la madre en su caso y, b) el numero de semanas completas de gestación.

Debo confesar que existen artículos que aun me sorprende que existan aun de tener ya más de 10 años en el ejercicio profesional y este es uno de ellos.

¿Existe en El Salvador un archivo  o registro de las defunciones fetales? No he tenido la oportunidad de corroborarlo, pero es de hacer notar también que en la misma ley está el artículo 39 donde se describe qué hechos son registrables, en cuanto a las defunciones, y es claro al decir en el inciso dos, que No será sujeta a inscripción las defunciones fetales, es decir las muertes ocurridas con anterioridad a la expulsión completa o extracción del cuerpo de la madre de un producto de la concepción, cualquiera que haya sido la duración del embarazo; luego el artículo refiere al número 25 de la misma ley donde debe determinarse que al momento de la expulsión o extracción del feto debió tener signos de vida. De tal forma que de estas defunciones solo son meramente estadísticas.

En referencia al Hecho Registrable, el Artículo 25 de la citada ley dice: En este registro… (De nacimientos)… se inscribirá todo nacimiento vivo, es decir la expulsión o extracción completa del cuerpo e la madre, presidiendo de la duración del embarazo, del producto de la concepción que después de tal expulsión o extracción respire o manifieste cualquier otro signo de vida, tal como el latido del corazón pulsaciones del cordón umbilical o moviendo efectivo de músculos voluntarios, si hubiera o no sido cortado del cordón umbilical y este no esté unida la placenta.

Bueno y entonces aquí aparentemente hay una contradicción si el artículo 1 de la Constitución está reconociendo como ser vivo y sujeto de derechos al no nato, ¿porqué en estos artículo se le trata como un producto?

La ley que estamos tratando fue promulgada en noviembre de 1995 y la reforma constitucional que reconoce al no nacido como un ser vivo sujeto de derechos es de febrero de 1999.

El Artículo 1 Constitución de la República, en su segundo inciso dice: “… Así mismo se reconoce como persona humana a todo ser humano desde el momento de la concepción”.

De tal forma que la ley secundaria (Ley  transitoria del Registro del Estado Familiar y de los regímenes patrimoniales) contiene estos artículos desactualizados y merece la pena ser revisados y reformulados conforme a lo que mandata la Constitución.

En El Salvador no es permitido ningún tipo de aborto, y en opinión personal es uno de los crímenes más ruines que el ser humano puede cometer, frente a un ser inocente y totalmente desprotegido, sé de muchas madres que por condiciones especiales de su saludo han perdido a sus hijos antes de nacer y han honrado a su hijo con toda la solemnidad que estas perdidas conllevan, pero desconozco con certeza del archivo que registra las defunciones fetales.

No me cabe duda que existen clínicas clandestinas en El Salvador donde se practica el aborto  y de los casos registrados en los hospitales, me atrevo a suponer, que no pasa de un registro estadístico o una constancia médica simple donde se determina el estado de saludo del paciente (madre) poniendo al no nato como un simple dato extra.

Como sociedad debemos progresar en este sentido, la vida es lo más importante, su respeto integral desde su concepción no debe ser virtual, romántico sino efectivo, y el reconocimiento pleno de los derechos debe ser igualitario y justo para todos los seres vivos. Quizá me estoy alejando de la mística de este blog, pero es importante destacar que las leyes deben estar encaminadas a la protección de todo ser humano en su condición o etapa que esté.

Gracias por leer este blog.

Abogado y Notario en El Salvador

Laboral-Familia-Penal

Contratos-Escrituras-Poderes-Actas

Podcast

Otorgué un Poder y quiero revocarlo.

En mi practica profesional he tenido que representar a varios clientes en diferentes instituciones del estado, instituciones privadas, o bien ante los juzgados para defender o alegar sus derechos. Para ello debieron otorgarme un Poder, o Mandato…. en El Salvador se le conoce como poder o mandato al documento que, reuniendo las formalidades de ley, acredita a una persona para actuar o representar a otra ante diferentes instituciones o autoridades reconocidas.

Tengo varios de esos documentos otorgados a mi favor, algunos son especiales o específicos para una gestión determinada, pero otros son bastante amplios y con toda certeza podría acudir a las instituciones a solicitar o gestionar otros trámites y sé que me aceptarían la solicitud. Pero no lo haré sin antes mediar una solicitud expresa de mi cliente.

También existe muchos casos en que familiares delegar facultades con un Poder a sus amigos u otros familiares, pero pasado cierto tiempo o realizada la gestión para lo cual otorgaron el podes sienten la necesidad de revocarlo o suspenderlo; y es que, generalmente no se pone una fecha de caducidad a estos documentos, aunque se puede perfectamente establecer una fecha al momento de su otorgamiento, de lo contrato el Poder no Caduca, no termina con la sola realización del acto para el cual fue comisionado o delegado del apoderado. Y entonces ¿cómo hacemos si no pusimos fecha de caducidad?

Existe un mecanismo poco utilizado pero viable para todos contemplado en el artículo 23 de la Ley del ejercicio Notarial de la Jurisdicción voluntaria y de otras diligencias; digo que aplica para todos, en general, cualquier documento de Poder, bajo la denominación que sea, el trámite se llama Notificación de Revocación de Poderes o sustituciones. Este artículo menciona la forma en que usted puede revocar un poder y consiste y con ello usted estaría quitándole o suspendiendo a su apoderado las facultades delegadas para que interceda en su nombre ante cualquier autoridad o institución sea pública o privada, cerrando así la posibilidad que tome decisiones en su nombre de las cuales usted no esta autorizando.

Dijo la cantante Mercedes Sosa: cambia, todo cambia, y aunque no preceda una desconfianza es mejor cerrar los círculos sanamente antes que cualquier cosa indeseada llegue a pasar.

Gracias por leer este blog. 

Haga sus comentarios o consultas y con gusto le responderé.

ABOGADO Y NOTARIO

EL SALVADOR CENTRO AMERICA

LABORAL-FAMILIA-PENAL

Documentos-Demandas-Extranjería-Poderes-Compraventas

ESCUCHA PODCAST ACORDE JURIDICO

CLICK AQUI

El principio de Interés superior de la niña, niño y adolescente en El Salvador.

Lo he venido sosteniendo durante mucho tiempo y aun creo hay dos grupos de población en todo el mundo que reciben una marginación injusta en el reconocimiento de sus derechos: las personas de la tercera edad y los menores de dieciocho años de edad.

Será mi percepción o es que estos dos grupos de población por su posición no tienen un real reconocimiento de sus demandas, de sus necesidades en reconocimiento derechos sino es a través de paladines de la justicia sean organizaciones o personas naturales pero  existe todavía un lento avance; no obstante en los últimos 20 años, o quizá más se dice con respecto de los niños niñas y adolescentes que su tratamiento ante la ley debe ser basado en el Principio del interés superior en donde se plantea que todo el ordenamiento jurídico que compete en este sentido debe proteger los derechos, promover su cumplimiento y sobre todo vigilar que el andamiaje completo de la sociedad en estado de Derechos se oriente a proteger a este grupo poblacional.

Por ahora no hablamos de los mayores de 60 años, concretamente en El Salvador, se promulgó en marzo del 2009 la Ley de Protección Integral de la niñez y la adolescencia, donde se desarrolla todo un marco legal con suficientes herramientas para dar la protección adecuada a la niñez y la adolescencia, y en el artículo 12 de esta ley se desarrolla el Principio del interés superior donde claro expresa el alcance de este principio:

Se entiende por interés superior de la niña, niño y adolescente toda situación que favorezca su desarrollo físico, espiritual, psicológico, moral y social para lograr el pleno y armonioso desenvolvimiento de su personalidad.

En este artículo se menciona que la madre y el padre so responsables  en igual medida de velar por los derechos de su hijo en todo sentido y el Estado debe ser garante de proporcionar un terreno fértil para ello.

Hace ya vario años que desarrolle estudios especializados sobre estos aspectos, y en aquel entonces (no menos de 6 años) las organizaciones internacionales creadas para impulsar el desarrollo real de estas leyes hacía observaciones serias al Estado Salvadoreño en cuanto su poco interés en implementar políticas que fortalezcan el respeto de estos cuerpos normativos, y sin temor a equivocarme aun en estos días 2021, los avances son pocos.

Vamos que si dependemos de que el Estado reconozca los derechos, estamos mal, lo mejor es que desde tu entorno comiences a tomar conciencia del respeto que merecen los niños en todo sentido, buscar la forma que los demás los respeten y lo mismo va para los adultos mayores.

Todos fuimos niños en algún momento, todos recordaremos algún trato o mal trato que marcó nuestra vida. Y vamos para ancianos y tendremos que vivir lo bueno o lo malo que hayamos cosechado.

Gracias por leer este blog.

El homicidio algunas ideas, nada científicas.

El delito de homicidio tiene su peculiaridad como muchos otros, con las leyes penales no solo se trata de aplicar un castigo al infractor de la ley, sino también de aplicar el castigo en la justa medida, porque no es lo mismo quitar la vida a otra persona en un accidente involuntario, que quitarla con la intención definida de matarla, y una mucho más distinta, matar a la otra persona con la intención pre meditada, con un plan, o con saña, aprovechándose de ventajas provocadas, y otras circunstancias que agravan la pena. A esto de aplicar la pena justa se le llama “principio de proporcionalidad de la pena”, y consiste justamente en aplicar la pena en su justa medida al infractor, a consecuencia de los hechos probados. 

Entonces tenemos tres clases de homicidio:

• Homicidio culposo: quitar la vida a otra persona de forma involuntaria. Por ejemplo en los accidentes de tránsito.

• Homicidio agravado: que concurren hechos donde el victimario desarrolla acciones deliberadas para quitar la vida a otro, o bien utilizando medios que vuelven el homicidio un sufrimiento mayor para la victima.

• Homicidio simple. Matar al otro, una acción deliberada.

¿Recuerdas la canción titulada Pedro Navajas? en ella vemos claro el ejemplo de los dos primeros. 

Pedro Navaja cruza la calle con el puñal en mano, obviamente su intención era asaltar una mujer que vio por la calle con el objeto de quitarle sus pertenencias, la mujer se conducía sola por la calle, pero al percatarse que era una mujer que él conocía y ella, al instante lo reconoce como Pedro Navajas, el asaltante decide hundirle el puñal varias veces para quitarle la vida seguramente para evitar las represalias, en ese momento, en ese instante ya el móbil no es el robo sino un homicidio, y de manera casi imperceptible se convierte en homicidio agravado por la saña que aplica a la acción.

Por su parte, la mujer, si nos retraemos en la acción, se relata que ella portaba un arma de fuego para defenderse, y al momento de ser abordada por el asaltante se disponía a guardarla en su bolso cuando fue atacada por Pedro Navaja, y perfectamente pudo evitar asesinar a Pedro si hubiese percibido un alto en el ataque de Pedro. Según la canción en ese instante donde se reconocen Pedro arremete contra ella con saña, pero ella decide disparar su arma de fuego. Ahora dime tú ¿qué opinas?, ¿la mujer comete homicidio culposo, homicidio simple u homicidio agravado?

Gracias por leer este blog.

¿Qué hacer con un mal empleado/trabajador?

De todo hay, malos y buenos trabajadores, malos y buenos empleados, pero en este episodio nos ponemos del lado del patrono, del gerente, del empleador que tiene que lidiar con un empleado difícil y que al final de la relación laboral termina demandando indeminizaciones al patrono. 

Algunos se salen con la suya, otros no... y en este episodio te doy claves a tomar en cuenta para defenderte como empleador desde el inicio de la relación laboral, hasta el momento critico de una demanda laboral en los juzgados.

Te dejo el vínculo para que escuches el Podcast:

 Visita eL Podcast

Irás preso por expresiones de violencia contra la mujer.

 

En el ámbito penal los abogados sabemos que para lograr una condena por una acción delictiva la conducta del imputado debe encajar con perfección en lo descrito por la ley como una acción penalizada, de lo contrario el caso se derrumba y el imputado puede quedar en libertad absuelto o se le penaliza de una forma diferente a la que se buscaba.

Se ha vuelto bastante común iniciar una acción penal contra hombres que valiéndose de su condición de género incurren en el delito de expresiones de violencia contra las mujeres, previsto y sancionado en el artículo 55 de la Ley Especializada Integral para Una Vida Libre de Violencia para las Mujeres (LEIV).

 

Cabe mencionar que existen muchas mujeres que se han amparado en esta disposición de forma eficiente y eficaz, con base en hechos reales de machismo y sexismo… pero también hay muchas mujeres que por expresiones sin trascendencia, o precediendo una provocación suya hacia el hombre, han utilizado este artículo para vengarse o infligir daño a su supuesto agresor.

El artículo 55 de la Ley Especializada Integral para Una Vida Libre de Violencia para las Mujeres (LEIV)es claro al mencionar que:

“Quien realizare cualquiera de las siguientes conductas, será sancionado con multa de dos a veinticinco salarios mínimos del comercio y servicio:

a) Elaborar, publicar, difundir o transmitir por cualquier medio, imágenes o mensajes visuales, audiovisuales, multimedia o plataformas informáticas con contenido de odio o menosprecio hacia las mujeres.

b) Utilizar expresiones verbales o no verbales relativas al ejercicio de la autoridad parental que tengan por fin intimidar a las mujeres.

c) Burlarse, desacreditar, degradar o aislar a las mujeres dentro de sus ámbitos de trabajo, educativo, comunitario, espacios de participación política o ciudadana, institucional u otro análogo como forma de expresión de discriminación de acuerdo a la presente Ley.

d) Impedir, limitar u obstaculizar la participación de las mujeres en cualquier proceso de formación académica, participación política, inserción laboral o atención en salud.

e) Exponer a las mujeres a un riesgo inminente para su integridad física o emocional.

 f) Mostrar o compartir pornografía de personas mayores de edad en los espacios públicos, de trabajo y comunitario.”

 

Existen precedentes judiciales donde se ha iniciado la acción penal pero no se ha logrado configurar correctamente el motivo previsto para sancionar la conducta del imputado, de tal forma que son absueltos pero de la mala experiencia no se salva el imputado.

 

Veamos: al momento de la denuncia generalmente se llama a la Policía, esta acude al sitio, verifica lo que está aconteciendo y por indicación de la víctima capturan al imputado, le ponen las esposas, lo suben a la patrulla y lo llevan a la bartolina correspondiente para iniciar el papeleo… en todo esto se va un día o dos, luego es puesto a la orden del juez en el término de 72 horas, al imputado, lo trasladan a un centro de retención y ahí esperará se le señale el día y la hora de la audiencia; la espera es larga, porque el imputado no se baña, no come adecuadamente, no duerme adecuadamente, sobre todo porque los centros de reclusión son lugares nada deseables, con hacinamiento y sucios. Entre 8 y 15 días después el daño está hecho aunque sea absuelto el imputado o se le impongan medidas sustitutivas y en muchas ocasiones la mujer que inició la denuncia no se imaginaba lo que iba a vivir su acusado de victimizarla. A estas alturas del percance, el imputado pudo haber perdido su trabajo y recurrido a endeudarse para tratar de contratar un abogado que lo represente;

 

Debo incluir esto: los abogados que intervenimos en el ámbito penal no podemos garantizar un resultado 100% a favor  de nuestro cliente, hay tantas aristas en un proceso judicial que todo puede cambiar, de igual forma no tenemos el control del proceso, por tanto no podemos decir que ya mañana sale libre nuestro cliente, porque hay plazos y términos procesales que deben cumplirse, así como papeleos institucionales sin los cuales el imputado seguirá guardando prisión hasta no tener los documentos sellados y que constaten la autorización para dejar en libertad a un imputado.

 

En mi opinión personal la dureza de estas disposiciones son convenientes para disuadir a todo aquel quien quiera infringir la ley, sobre todo por una cultura de machismo que ha imperado en años anteriores. De lo que no estoy de acuerdo es que por cosas mínimas se hace pasar experiencias muy desagradables a hombres que, en ocasiones, han reaccionado a una evidente provocación de la mujer. Lo mejor es abstenerse en lo absoluto de proferir insultos o realizar acciones que puedan encajar en este tipo de disposiciones legales.

 

Gracias por visitar este blog.

ABOGADO Y NOTARIO

EL SALVADOR CENTRO AMERICA

LABORAL-FAMILIA-PENAL

Documentos-Demandas-Extranjería-Poderes-Compraventas

ESCUCHA PODCAST ACORDE JURIDICO

CLICK AQUI

Los impuestos son del dueño actual.

En esta oportunidad voy a sugerirte seguir este consejo sano: cuando compres un inmueble que tiene asignado un impuesto municipal, debes realizar los tramites para que los impuestos de ese inmueble estén a tu nombre, porque así lo dispone la ley, y porque no hay manera de escapar a ello aunque aparentemente sí.

Hace unos años atrás atendí a un cliente que quería vender su propiedad, al verificar en la Alcaldía Municipal la solvencia de sus impuestos me informaron que el titular del inmueble no era el mismo del titular de los impuestos, y por tanto el inmueble no podía venderse.  Mi cliente tuvo que pagar más de $50 por diez años en el atraso de tramitar la titularidad de esos impuestos a su nombre.

¿Cómo hacer este trámite?

• Cuando tengas el titulo de tu propiedad, es decir, el documento donde dice que tú eres el dueño, Acércate a la Alcaldía municipal donde está ubicado el inmueble, indícales el trámite que vas a realizar, generalmente le llaman "cambio de nombre de titular de impuesto de un inmueble"... algo así, te entenderán.
• Ellos te indicarán los documentos que debes reunir: generalmente son copia de la escritura, DUI y NIT del nuevo propietario, croquis de ubicación, fotocopia del recibió de electricidad o de teléfono instalado en ese inmueble, pago de vialidad,  pago del derecho de inscripción, y quizá otro requisito que se me escapa en este momento.
• El mismo día te extenderán una constancia o recibo donde aparecerás tu como titular de la cuenta en la alcaldía municipal.
• El costo suele variar  pero no es muy elevado.

Espero esta información te haya servido.

Gracias por visitar este blog.

Deja un comentario o consulta.