Comprar casa en El Salvador desde otro país.

Comprar un inmueble en El Salvador dando pasos seguros.

En esta oportunidad voy a proporcionar 2 consejos legales para salvadoreños que viven en Estados Unidos u otros países del mundo y que quieren comprar un inmueble en El Salvador.

Consiga un apoderado: para comenzar a hacer un negocio en El Salvador, es importante que usted designe una persona que conozca el ambiente de El Salvador, que tenga la posibilidad de movilizarse a los sitios que pueda ver de primera mano el inmueble. Un apoderado es una persona con suficientes facultades legales para solicitar información o presentar documentos; un apoderado constituido con las formalidades de ley implica otorgar un documento formal ante Notario Salvadoreño, no basta con decir a un amigo o familiar, que haga las gestiones.

1. Ubique un inmueble confiable: en El Salvador actualmente hay muchas empresas que están en proyectos de venta de inmuebles y son tentadoras las ofertas, porque las cuotas son muy bajas y existen inclusive planes de financiamiento muy atractivas. El problema es que muchas de estos proyectos de comercialización de inmuebles aun no tienen todas las autorizaciones para la venta. Ubique usted un proyecto inmobiliario confiable, con instituciones acreditadas. Por otra parte si usted va a comprar un inmuble directamente a otra persona física solo debe verificar que todos los antecedentes estén en orden. Los abogados a esto le llamamos  hacer una "investigación registral" que implica un examen documental y registral del inmueble antes de proceder con el negocio de adquirirlo.
2. Cuide sus espaldas: este ultimo consejo es de capital importancia y consiste en lo que mencioné en el párrafo anterior. Así sea una empresa la que está vendiendo como parte de un proyecto inmobiliario, o un negocio de persona a persona natural, siempre es importante verificar los antecedentes de un inmueble mediante una investigación registral. Este consejo puede representar a usted el ahorro de  muchos enojos y también el ahorro en dinero. Con la investigación registral podemos conocer si la persona o empresa que nos está vendiendo el inmueble, tiene facultades o las autorizaciones correspondientes para hacerlo, podemos ver sí el inmueble está libre de gravámenes o no, podemos diagnosticar si el inmueble será o no afectado en el futuro por un proyecto de interés público, podemos indagar si  el inmueble que nos están vendiendo tiene las medidas perimetrales en orden, el lugar donde deberá pagar sus tributos municipales, y muchos otros detalles que harán tomar una decisión certera al momento de elegir qué inmueble comprar.

Con estos dos consejos se pretende que usted visualice la importancia de una asesoría legal sobre todo cuando se va invertir una buena cantidad de dinero en la adquisición de un inmueble. 

Si estás interesado en comprar un inmueble en El Salvador contáctame y te asesoraré.

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El nombre artístico o seudónimo.

 A los artistas les gusta usar un nombre rimbombante, llamativo o singular que los distinga de los demás, para eso hechan mano del seudónimo o nombre artístico.

En El Salvador la Ley de Fomento y Protección de la Propiedad Intelectual ha dispuesto lo siguiente:

Art. 18.- El seudónimo literario o artístico es un derecho exclusivo y personalísimo de la persona natural del autor; su uso se protege por la ley, sin necesidad de previo depósito en el Registro de Comercio.

De tal manera que una vez acuñado un nombre artístico ya es propiedad protegida por la ley en favor del autor o artista. Solo asegúrate que sea el nombre que más destaque entre todos los demás artistas, y adelante con tu producción. Por otra parte habremos de considerar el registro de las obras que se generen ya sean pictóricas, escultóricas, musicales, literarias. Para cada ámbito existe una modalidad diferente y otros datos que pueden dar cobertura legal a la producción artística. Por ejemplo una obra de arte pictórica necesita de un certificado de autenticidad, un personaje artístico sí necesita ser registrado en el CNR-comercio. Abordaremos con detalle estos aspectos en otro momento.

 Un ejemplo visita este enlace El Gran Luigi

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Una obra artística, inspirada en una masacre.

He publicado un nuevo episodio del Podcast Acorde Jurídico, y te dejo el enlace para que puedas escuchar esta historia sobre la obra que más me ha impactado sobre el conflicto armado en El Salvador.

Esta es la obra: Homenaje a Rufina Amaya por a artísta Beatriz Cortéz, Museo de Arte de El Salvador. Exhibición: Dialogos en el Arte Salvadoreño

Este es el enlace al Poscast

Podcast Acorde Juridico

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5 consejos para comprar un inmueble en El Salvador

 Ya está usted decidido a comprar un inmueble, pero quiere cubrir todas las posibilidades. Aquí van los 5 consejos legales que, como abogado y notario, he acumulado en cerca de 10 años de experiencia, abre bien tus ojos con estos consejos.

 

CONSEJO 1

Atento ¿de quién es el inmueble?

Todas las propiedades raíz de El Salvador deben tener un título legal que ampare su tenencia. Usted puede verificar quien es el dueño real de un inmueble  en el Centro Nacional de Registros. Hay una oficina central en San Salvador y una oficina en cada departamento. Para saber de un inmueble en específico usted debe obtener del vendedor la matrícula de inscripción; con este número usted puede averiguar en el CNR quién es el dueño inscrito. Y aquí la primera advertencia: si la persona que le está vendiendo no es el dueño usted está entregando dinero a un riesgo muy alto.

Hay propiedades que no tienen un registro, porque aún no se ha realizado el trámite correspondiente, entonces los propietarios solo tienen un título de dominio, una compra venta simple, donde el notario o funcionario ante quien se otorgó dice: advertí a los otorgantes que el presente instrumento no está inscrito pero se puede inscribir, bala bala bla... eso significa que con un proceso posterior usted podría inscribir en el CNR.

CONSEJO 2

Atento ¿es un Inmuebles con gravámenes?

Hay personas que quieren vender un inmueble de su propiedad pero no tienen luz verde para hacerlo, la ley establece que los bienes que tienen una hipoteca o cualquier otro gravamen no puede ser vendido, hay excepciones pero son muy raras. Si el inmueble que va comprar tiene una hipoteca inscrita, descártela, aunque el vendedor le diga que en cuestión de unas dos semanas habrá hecho la liberación de ese gravamen. No es cierto, un trámite de liberación de hipotecas o gravámenes pueden complicarse por años.

 

CONSEJO 3

Atento ¿el Inmuebles es de una lotificación no autorizada?

Es muy común que las empresas hacen los planos, dividen las parcelas, los lotes, los comienzan a comercializar, vendiéndolos a precios muy atractivos, con cuotas accesibles (he visto lotificaciones que venden a plazos una parcela de 80 metros cuadrados por Díez dólares al mes.

Estas lotificaciones comienzan a vender inmuebles sin tener la autorización de catastro del CNR ni haber realizado la parcelación conforme a las reglas legales. Lo correcto es que cada inmueble, cada lote, tenga su propia matrícula en el Centro Nacional de Registros, pero en el caso que nos ocupa, las empresas que venden estos inmuebles solo les brindan la descripción técnica del inmueble, aparentemente en regla. Al cabo de unos meses la sorpresa es que ninguno de os compradores puede inscribir a su nombre lo que compró porque compraron en el aire.

CONSEJO 4

Atento ¿Qué tal están con los impuestos?

Aquí nos dividimos en dos, vamos a averiguar cómo está el que me está vendiendo con el Ministerio de Hacienda, esto es fácil le podemos pedir una constancia de solvencia tributaria. Si la entrega le ponemos aprobado sino la entrega lo ponemos en advertencia. Una persona que no está solvente con el Ministerio de Hacienda, es probable que tenga problemas para vender un inmueble.

Segundo: vamos a solicitar al vendedor una solvencia municipal del inmueble que vamos a comprar. Un inmueble que esté pendiente de pago de sus tributos municipales no podrá ser inscrito en el Centro Nacional de Registros, registro de la Propiedad, y no habrá manera de saltar la ley al respecto. Es posible que el inmueble no está inscrito en el catastro de la Alcaldía pero vale la pena hacer una pequeña investigación sobre esto lleno  a la Alcaldía a indagar.

CONSEJO 5

Atento: ¿son transparentes con la información?

Finalmente si usted está negociando la compra de un inmueble y el vendedor o el propietario son quisquillosos, desconfiados, poco transparentes en brindar la información es suficiente razón para ponerlo en la zona de Advertencia. Cuando usted le pide información de la persona que le vende, información documental legible sobre los documentos de identidad, o los documentos de propiedad, o cualquier otro insumo que pueda aclarar sus dudas, es suficiente razón para no poner ese negocio como una opción viable. Es posible que no tenga todo en orden, es muy diferente cuando  fluye la información sin restricciones y claras pudiendo corroborar, investigar y desentrañar el negocio sin mucho esfuerzo.

 

CONSEJO ¡EXTRA!

Atento ¿con quién está negociando?

Posiblemente sea un comisionista, un agente de bienes raíces, en este caso tenga por seguro que le están cobrando más de lo que el propietario quiere por ese inmueble. Si usted hace negocios directamente con el propietario del inmueble, es posible que se ahorre un dinero.

También es posible que usted esté negociando con una persona delegada para hacer el negocio, es decir un apoderado, debe usted estar atento si esta persona tiene facultades para tomar decisiones en nombre del propietario; esto lo puede usted verificar solicitando que le muestre el Poder o mandato, que deben estar redactado por escrito con las formalidades que la ley establece, de lo contrario si le dicen que es que el dueño me ha dicho que la ponga a la venta y que consiga el cliente para que cuando ya esté todo listo el va a venir a firmar…. No, en ese caso absténgase, puede que esté hablando con alguien que no tiene facultades para vender y que no esté autorizado por el propietario.

Y por último le aconsejo encarecidamente que no entregue dinero si no está totalmente seguro de haber cubierto al menos estos 6 tips y mucho menos sin dejar por escrito el concepto de prima, adelanto, abono, enganche, reserva o lo que sea que esté pagando para asegurar el negocio.

Espero que estos consejos te sean de utilidad y puedan ayudar a una buena decisión. Gracias por escuchar el podcast o leer este blog.

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¿Que pasa con los fetos en El Salvador?

Es muy triste, pero existe una gran cantidad de bebes que no llegan a completar su gestación, su nacimiento, no alcanzan a conocer la vida como a nosotros los “vivos” se nos ha permitido, sea por causas naturales o por maldad humana, hay muchos fetos que no alcanzan su desarrollo y mueren. ¿Y entonces que hacen con esos cuerpecitos de humano?  

En El Salvador existe la ley denominada Ley  transitoria del Registro del Estado Familiar y de los regímenes patrimoniales de 1995, que de transitoria no tienen nada, por que es aun aplicable a muchos casos actuales.- Ella contiene el artículo 43 donde se trata del ARCHIVO DE DEFUNCIONES FETALES,  el cual dice literalmente:

Art. 43- Las anotaciones del archivo de defunciones fetales deberá contener: a) El nombre propio, apellido, edad, estado familiar, nacionalidad, profesión u oficio, domicilio lugar de nacimiento número y clase de documento de identidad de los progenitores del fallecido o de la madre en su caso y, b) el numero de semanas completas de gestación.

Debo confesar que existen artículos que aun me sorprende que existan aun de tener ya más de 10 años en el ejercicio profesional y este es uno de ellos.

¿Existe en El Salvador un archivo  o registro de las defunciones fetales? No he tenido la oportunidad de corroborarlo, pero es de hacer notar también que en la misma ley está el artículo 39 donde se describe qué hechos son registrables, en cuanto a las defunciones, y es claro al decir en el inciso dos, que No será sujeta a inscripción las defunciones fetales, es decir las muertes ocurridas con anterioridad a la expulsión completa o extracción del cuerpo de la madre de un producto de la concepción, cualquiera que haya sido la duración del embarazo; luego el artículo refiere al número 25 de la misma ley donde debe determinarse que al momento de la expulsión o extracción del feto debió tener signos de vida. De tal forma que de estas defunciones solo son meramente estadísticas.

En referencia al Hecho Registrable, el Artículo 25 de la citada ley dice: En este registro… (De nacimientos)… se inscribirá todo nacimiento vivo, es decir la expulsión o extracción completa del cuerpo e la madre, presidiendo de la duración del embarazo, del producto de la concepción que después de tal expulsión o extracción respire o manifieste cualquier otro signo de vida, tal como el latido del corazón pulsaciones del cordón umbilical o moviendo efectivo de músculos voluntarios, si hubiera o no sido cortado del cordón umbilical y este no esté unida la placenta.

Bueno y entonces aquí aparentemente hay una contradicción si el artículo 1 de la Constitución está reconociendo como ser vivo y sujeto de derechos al no nato, ¿porqué en estos artículo se le trata como un producto?

La ley que estamos tratando fue promulgada en noviembre de 1995 y la reforma constitucional que reconoce al no nacido como un ser vivo sujeto de derechos es de febrero de 1999.

El Artículo 1 Constitución de la República, en su segundo inciso dice: “… Así mismo se reconoce como persona humana a todo ser humano desde el momento de la concepción”.

De tal forma que la ley secundaria (Ley  transitoria del Registro del Estado Familiar y de los regímenes patrimoniales) contiene estos artículos desactualizados y merece la pena ser revisados y reformulados conforme a lo que mandata la Constitución.

En El Salvador no es permitido ningún tipo de aborto, y en opinión personal es uno de los crímenes más ruines que el ser humano puede cometer, frente a un ser inocente y totalmente desprotegido, se de muchas madres que por condiciones especiales de su saludo han perdido a sus hijos antes de nacer y han honrado a su hijo con toda la solemnidad que estas perdidas conllevan, pero desconozco con certeza del archivo que registra las defunciones fetales.

No me cabe duda que existen clínicas clandestinas en El Salvador donde se practica el aborto  y de los casos registrados en los hospitales me atrevo a suponer que no pasa de un registro estadístico o una constancia médica simple donde se determina el estado de saludo del paciente (madre) poniendo al no nato como un simple dato extra.

Como sociedad debemos progresar en este sentido, la vida es lo más importante, su respeto integral desde su concepción no debe ser virtual, romántico sino efectivo, y el reconocimiento pleno de los derechos debe ser igualitario y justo para todos los seres vivos. Quizá me estoy alejando de la mística de este blog, pero es importante destacar que las leyes deben estar encaminadas a la protección de todo ser humano en su condición o etapa que esté.

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Otorgué un Poder y quiero revocarlo.

En mi practica profesional he tenido que representar a varios clientes en diferentes instituciones del estado, instituciones privadas, o bien ante los juzgados para defender o alegar sus derechos. Para ello debieron otorgarme un Poder, o Mandato…. en El Salvador se le conoce como poder o mandato al documento que, reuniendo las formalidades de ley, acredita a una persona para actuar o representar a otra ante diferentes instituciones o autoridades reconocidas.

Tengo varios de esos documentos otorgados a mi favor, algunos son especiales o específicos para una gestión determinada, pero otros son bastante amplios y con toda certeza podría acudir a las instituciones a solicitar o gestionar otros trámites y sé que me aceptarían la solicitud. Pero no lo haré sin antes mediar una solicitud expresa de mi cliente.

También existe muchos casos en que familiares delegar facultades con un Poder a sus amigos u otros familiares, pero pasado cierto tiempo o realizada la gestión para lo cual otorgaron el podes sienten la necesidad de revocarlo o suspenderlo; y es que, generalmente no se pone una fecha de caducidad a estos documentos, aunque se puede perfectamente establecer una fecha al momento de su otorgamiento, de lo contrato el Poder no Caduca, no termina con la sola realización del acto para el cual fue comisionado o delegado del apoderado. Y entonces ¿cómo hacemos si no pusimos fecha de caducidad?

Existe un mecanismo poco utilizado pero viable para todos contemplado en el artículo 23 de la Ley del ejercicio Notarial de la Jurisdicción voluntaria y de otras diligencias; digo que aplica para todos, en general, cualquier documento de Poder, bajo la denominación que sea, el trámite se llama Notificación de Revocación de Poderes o sustituciones. Este artículo menciona la forma en que usted puede revocar un poder y consiste y con ello usted estaría quitándole o suspendiendo a su apoderado las facultades delegadas para que interceda en su nombre ante cualquier autoridad o institución sea pública o privada, cerrando así la posibilidad que tome decisiones en su nombre de las cuales usted no esta autorizando.

Dijo la cantante Mercedes Sosa: cambia, todo cambia, y aunque no preceda una desconfianza es mejor cerrar los círculos sanamente antes que cualquier cosa indeseada llegue a pasar.

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El principio de Interés superior de la niña, niño y adolescente en El Salvador.

Lo he venido sosteniendo durante mucho tiempo y aun creo hay dos grupos de población en todo el mundo que reciben una marginación injusta en el reconocimiento de sus derechos: las personas de la tercera edad y los menores de dieciocho años de edad.

Será mi percepción o es que estos dos grupos de población por su posición no tienen un real reconocimiento de sus demandas, de sus necesidades en reconocimiento derechos sino es a través de paladines de la justicia sean organizaciones o personas naturales pero  existe todavía un lento avance; no obstante en los últimos 20 años, o quizá más se dice con respecto de los niños niñas y adolescentes que su tratamiento ante la ley debe ser basado en el Principio del interés superior en donde se plantea que todo el ordenamiento jurídico que compete en este sentido debe proteger los derechos, promover su cumplimiento y sobre todo vigilar que el andamiaje completo de la sociedad en estado de Derechos se oriente a proteger a este grupo poblacional.

Por ahora no hablamos de los mayores de 60 años, concretamente en El Salvador, se promulgó en marzo del 2009 la Ley de Protección Integral de la niñez y la adolescencia, donde se desarrolla todo un marco legal con suficientes herramientas para dar la protección adecuada a la niñez y la adolescencia, y en el artículo 12 de esta ley se desarrolla el Principio del interés superior donde claro expresa el alcance de este principio:

Se entiende por interés superior de la niña, niño y adolescente toda situación que favorezca su desarrollo físico, espiritual, psicológico, moral y social para lograr el pleno y armonioso desenvolvimiento de su personalidad.

En este artículo se menciona que la madre y el padre so responsables  en igual medida de velar por los derechos de su hijo en todo sentido y el Estado debe ser garante de proporcionar un terreno fértil para ello.

Hace ya vario años que desarrolle estudios especializados sobre estos aspectos, y en aquel entonces (no menos de 6 años) las organizaciones internacionales creadas para impulsar el desarrollo real de estas leyes hacía observaciones serias al Estado Salvadoreño en cuanto su poco interés en implementar políticas que fortalezcan el respeto de estos cuerpos normativos, y sin temor a equivocarme aun en estos días 2021, los avances son pocos.

Vamos que si dependemos de que el Estado reconozca los derechos, estamos mal, lo mejor es que desde tu entorno comiences a tomar conciencia del respeto que merecen los niños en todo sentido, buscar la forma que los demás los respeten y lo mismo va para los adultos mayores.

Todos fuimos niños en algún momento, todos recordaremos algún trato o mal trato que marcó nuestra vida. Y vamos para ancianos y tendremos que vivir lo bueno o lo malo que hayamos cosechado.

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El homicidio algunas ideas, nada científicas.

El delito de homicidio tiene su peculiaridad como muchos otros, con las leyes penales no solo se trata de aplicar un castigo al infractor de la ley, sino también de aplicar el castigo en la justa medida, porque no es lo mismo quitar la vida a otra persona en un accidente involuntario, que quitarla con la intención definida de matarla, y una mucho más distinta, matar a la otra persona con la intención pre meditada, con un plan, o con saña, aprovechándose de ventajas provocadas, y otras circunstancias que agravan la pena. A esto de aplicar la pena justa se le llama “principio de proporcionalidad de la pena”, y consiste justamente en aplicar la pena en su justa medida al infractor, a consecuencia de los hechos probados. 

Entonces tenemos tres clases de homicidio:

• Homicidio culposo: quitar la vida a otra persona de forma involuntaria. Por ejemplo en los accidentes de tránsito.

• Homicidio agravado: que concurren hechos donde el victimario desarrolla acciones deliberadas para quitar la vida a otro, o bien utilizando medios que vuelven el homicidio un sufrimiento mayor para la victima.

• Homicidio simple. Matar al otro, una acción deliberada.

¿Recuerdas la canción titulada Pedro Navajas? en ella vemos claro el ejemplo de los dos primeros. 

Pedro Navaja cruza la calle con el puñal en mano, obviamente su intención era asaltar una mujer que vio por la calle con el objeto de quitarle sus pertenencias, la mujer se conducía sola por la calle, pero al percatarse que era una mujer que él conocía y ella, al instante lo reconoce como Pedro Navajas, el asaltante decide hundirle el puñal varias veces para quitarle la vida seguramente para evitar las represalias, en ese momento, en ese instante ya el móbil no es el robo sino un homicidio, y de manera casi imperceptible se convierte en homicidio agravado por la saña que aplica a la acción.

Por su parte, la mujer, si nos retraemos en la acción, se relata que ella portaba un arma de fuego para defenderse, y al momento de ser abordada por el asaltante se disponía a guardarla en su bolso cuando fue atacada por Pedro Navaja, y perfectamente pudo evitar asesinar a Pedro si hubiese percibido un alto en el ataque de Pedro. Según la canción en ese instante donde se reconocen Pedro arremete contra ella con saña, pero ella decide disparar su arma de fuego. Ahora dime tú ¿qué opinas?, ¿la mujer comete homicidio culposo, homicidio simple u homicidio agravado?

Gracias por leer este blog.