Ya está usted decidido a comprar un inmueble,
pero quiere cubrir todas las posibilidades. Aquí van los 5 consejos legales
que, como abogado y notario, he acumulado en cerca de 10 años de experiencia,
abre bien tus ojos con estos consejos.
CONSEJO
1
Atento
¿de quién es el inmueble?
Todas las propiedades raíz de El Salvador deben tener un título legal que
ampare su tenencia. Usted puede verificar quien es el dueño real de un
inmueble en el Centro Nacional de Registros. Hay una oficina central en
San Salvador y una oficina en cada departamento. Para saber de un inmueble en
específico usted debe obtener del vendedor la matrícula de inscripción; con
este número usted puede averiguar en el CNR quién es el dueño inscrito. Y aquí
la primera advertencia: si la persona que le está vendiendo no es el dueño
usted está entregando dinero a un riesgo muy alto.
Hay propiedades que no tienen un registro, porque aún no se ha realizado
el trámite correspondiente, entonces los propietarios solo tienen un título de
dominio, una compra venta simple, donde el notario o funcionario ante quien se
otorgó dice: advertí a los otorgantes que el presente instrumento no está
inscrito pero se puede inscribir, bala bala bla... eso significa que con un
proceso posterior usted podría inscribir en el CNR.
CONSEJO 2
Atento
¿es un Inmuebles con gravámenes?
Hay personas que quieren vender un inmueble de su propiedad pero no tienen
luz verde para hacerlo, la ley establece que los bienes que tienen una hipoteca
o cualquier otro gravamen no puede ser vendido, hay excepciones pero son muy
raras. Si el inmueble que va comprar tiene una hipoteca inscrita, descártela,
aunque el vendedor le diga que en cuestión de unas dos semanas habrá hecho la liberación
de ese gravamen. No es cierto, un trámite de liberación de hipotecas o gravámenes
pueden complicarse por años.
CONSEJO
3
Atento ¿el Inmuebles es de una
lotificación no autorizada?
Es muy común que las empresas hacen los planos, dividen las parcelas, los
lotes, los comienzan a comercializar, vendiéndolos a precios muy atractivos,
con cuotas accesibles (he visto lotificaciones que venden a plazos una parcela
de 80 metros cuadrados por Díez dólares al mes.
Estas lotificaciones comienzan a vender inmuebles sin tener la autorización
de catastro del CNR ni haber realizado la parcelación conforme a las reglas
legales. Lo correcto es que cada inmueble, cada lote, tenga su propia matrícula
en el Centro Nacional de Registros, pero en el caso que nos ocupa, las empresas
que venden estos inmuebles solo les brindan la descripción técnica del inmueble,
aparentemente en regla. Al cabo de unos meses la sorpresa es que ninguno de os
compradores puede inscribir a su nombre lo que compró porque compraron en el
aire.
CONSEJO 4
Atento
¿Qué tal están con los impuestos?
Aquí nos dividimos en
dos, vamos a averiguar cómo está el que me está vendiendo con el Ministerio de
Hacienda, esto es fácil le podemos pedir una constancia de solvencia
tributaria. Si la entrega le ponemos aprobado sino la entrega lo ponemos en advertencia.
Una persona que no está solvente con el Ministerio de Hacienda, es probable que
tenga problemas para vender un inmueble.
Segundo: vamos a
solicitar al vendedor una solvencia municipal del inmueble que vamos a comprar.
Un inmueble que esté pendiente de pago de sus tributos municipales no podrá ser
inscrito en el Centro Nacional de Registros, registro de la Propiedad, y no
habrá manera de saltar la ley al respecto. Es posible que el inmueble no está
inscrito en el catastro de la Alcaldía pero vale la pena hacer una pequeña
investigación sobre esto lleno a la Alcaldía
a indagar.
CONSEJO 5
Atento:
¿son transparentes con la información?
Finalmente si usted está
negociando la compra de un inmueble y el vendedor o el propietario son
quisquillosos, desconfiados, poco transparentes en brindar la información es suficiente
razón para ponerlo en la zona de Advertencia. Cuando usted le pide información
de la persona que le vende, información documental legible sobre los documentos
de identidad, o los documentos de propiedad, o cualquier otro insumo que pueda
aclarar sus dudas, es suficiente razón para no poner ese negocio como una
opción viable. Es posible que no tenga todo en orden, es muy diferente cuando fluye la información sin restricciones y
claras pudiendo corroborar, investigar y desentrañar el negocio sin mucho
esfuerzo.
CONSEJO ¡EXTRA!
Atento ¿con quién está negociando?
Posiblemente sea un comisionista, un agente de bienes raíces, en este caso
tenga por seguro que le están cobrando más de lo que el propietario quiere por
ese inmueble. Si usted hace negocios directamente con el propietario del
inmueble, es posible que se ahorre un dinero.
También es posible que usted esté negociando con
una persona delegada para hacer el negocio, es decir un apoderado, debe usted
estar atento si esta persona tiene facultades para tomar decisiones en nombre
del propietario; esto lo puede usted verificar solicitando que le muestre el
Poder o mandato, que deben estar redactado por escrito con las formalidades que
la ley establece, de lo contrario si le dicen que es que el dueño me ha dicho que la ponga a la venta y que consiga el
cliente para que cuando ya esté todo listo el va a venir a firmar…. No, en ese caso absténgase,
puede que esté hablando con alguien que no tiene facultades para vender y que
no esté autorizado por el propietario.
Y por último le aconsejo encarecidamente que no
entregue dinero si no está totalmente seguro de haber cubierto al menos estos 6
tips y mucho menos sin dejar por escrito el concepto de prima, adelanto, abono,
enganche, reserva o lo que sea que esté pagando para asegurar el negocio.
Espero que estos consejos
te sean de utilidad y puedan ayudar a una buena decisión. Gracias por escuchar
el podcast o leer este blog.
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